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不動產傳承的稅事眉角

#理財 #多空 #房價 #平均地權條例 #打炒房 #私法人購屋 #不動產傳承
經濟日報記者葉卉軒整理、安永聯合會計師事務所稅務服務部執業會計師吳文賓口述
 
這幾年來房價節節攀升,買房這件事逐漸成為許多年輕人遙不可及的夢想,政府也陸續推出一些政策來維護居住正義,包括從2021年開始實施的房地合一2.0,以及2023年立法院祭出的《平均地權條例》修正案,也被外界認為是打擊房價的一記重拳,特別是限制私法人購屋的部分,是主要對不動產傳承造成一大衝擊的變革。
 
在一般不動產傳承上,最常見的三種方式是「生前贈與」、「死後繼承」,以及「有價買賣」,使用不同方式帶來的稅負效果及後續的影響都會有差異。如果贈與或繼承的方式傳承不動產,在價值認定上,以房屋評定現值與土地公告現值來衡量,通常會低於市場上真正買賣的市價。贈與目前的免稅額為244萬元,超過免稅額的部分則依累進稅率課徵10~20%不等;繼承方式的免稅額則為1,333萬元,超過的部分依累計稅率課徵10~20%區間。這兩種不動產傳承方式,除了免稅額及稅率不同之外,另贈與還需繳納土地增值稅及契稅,但繼承則不用。而假如是買賣,2016年之後取得的房地價值認定,用實際交易價格來計算獲利,課徵房地合一稅,依持有年數規範課徵稅率,持有年數愈短稅率愈高,稅率區間為15~45%。
 
房市示意圖。 記者游智文/攝影
房市示意圖。 記者游智文/攝影
 
日後出售時,若是透過贈與或繼承方式取得不動產,會以取得時的「房地現值」按照物價指數調整後作為交易成本,由於通常與成交價有較大的落差,相減後的所得很高,稅負也會比較高。相反地,如果是買賣取得,那之後出售的成本認定就是以「實際取得金額」計算,相比起來是高成本、利得較低,繳稅相對也較低。
 
另外有些人由於有家族的傳承規劃,透過投資公司以法人持有不動產,一方面統一管理資產,以股權平均分配資產給子女,避免因為個人驟逝而造成產權被多人繼承的紛亂情景;另一方面若不動產有出租收益,與營業相關的稅捐、修繕等支出也能列為法人費用,適用營利事業所得稅率20%,相較之下節省稅費。
 
但2023年《平均地權條例》的部分條文修正案中,其中一條規定將私法人購屋納入管制,避免私法人囤積住宅房,防杜後續轉為短期炒作的用途,使得這條路幾乎直接被斬斷。修法後,私法人購屋可以分成兩個區塊:「免經內政部許可」跟「須經內政部許可」。免經許可的項目例如金融機構依法行使抵押權或承受不良資產、依土地法優先購買共有住宅等九種情形。
 
如果是須經許可的部分,私法人需要提出使用計畫來評估必要性及正當性,比如說公司購買住宅作為宿舍,或是具規模性的出租,來供居住使用、還有做為都更危老整合使用的等等情況,而且私法人在取得房屋後五年內都不得移轉、讓與或預告登記,以防止短期炒作。可以看出這兩項都注重在不動產買賣目的必要性及正當性,必須為營業上需要,所以直接會對以法人持有不動產進行傳承規劃造成影響。
 
由於不動產傳承本來就是一門複雜的學問,建議需要根據不同的情況、目的去與會計師或專家探討最適合的做法。

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