傳央行擬提高信用管制　賴正鎰嘆「已是艱困行業」：不能只看個案就喊過熱

EBC地產王

 

針對央行即將召開的理監事會，打算宣布新一波信用管制政策讓房市再降溫，全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天說，預售屋去年七月起禁換約後，已逼退短期投資客；今年前五個月買賣棟數增多，其實是前三、四年預售屋最夯時買進，剛好現在是交屋旺季；其次是政府新青安利率補貼政策的剛性需求。某些個案或許賣很好，但若真的要買房，需要去漏夜排隊嗎？開發商每年淨利僅剩3%，已是艱困行業，政府不能以偏概全，就認定房市過熱，他希望央行不要再出手打壓。

 

近日市場傳出央行下週即將召開的理事會，將祭出新的打房措施，為了避免傷及無辜購屋大眾，又不希望出手太重，其中針對第二屋以上房貸進一步限縮，所有貸款加總不超過總價的8成5，或是將管制範圍從六都擴大到新竹縣市等都會區，降低高價房的認定額度。

賴正鎰說，台北市高價宅現行認定標準是7000萬元，但如今工料與土地等建築成本高漲，預售屋的新房，每坪單價至少150萬元起跳，若豪宅門檻降為6000萬元，若買權狀42坪的房子（公設比如抓35%，室內實坪僅27.3坪），就要6300萬元，還不含停車位，難道屆時這種「小兩房」也要稱是「豪宅」？此舉不僅會令人貽笑大方，買家要申辦貸款也更為不易，徒增購屋難度。

 

他指出，開發商都建議政府因應市場機制，應該隨之提高豪宅認定標準，主張在現有標準為基礎，各增加1000萬元，也就是台北市從7000萬元提高為8000萬元，新北市6000萬元提高到7000萬元，桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市則應從4000萬元調高到5000萬元，其餘縣市則是維持3000萬元。

 

賴正鎰接著細數政府幾乎每年打房政策，從2010年央行啟動的信用管制，2011年開徵奢侈稅及豪宅貸款成數祭出最高六成等限貸令，2012年實價登錄，2014年房地合一稅，之後又為了打囤地、養地，2021年底祭出購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求開發商須於18個月內動工興建、2022年起接連調升利率及存款準備率等一連串打房措施。

 

政府不論是打房或打炒房，不是沒有效，而是只有短期效果，效果有限，但卻嚴重干預房市表現。政府這14年來，先後祭出十多項信用管制等打房政策，尤其是2022房地合一稅2.0及2023年平均地權條例修正案來限制預售屋換約來抑制炒房，短期投資客幾乎都已經退場了。

 

賴正鎰分析說，因為電價上漲造成通膨、低利率、工料漲價、新青安利率補貼、花蓮大地震喚起全台老舊住宅換屋需求、預期房屋再漲價等六大房價持續上漲因素，使得國人怕房價漲不停而積極進場買屋，開發商只是迎合年輕人喜歡兩房的剛需市場去推案。

 

他說，現階段預售市場買氣不墜，是因為部分開發商或建商推出低自備、低首付、低月付的「三低建案」，解決首購族最傷腦筋的自備款不足問題，加上政府新青安利率補貼政策，政府與公股銀行提供新青安只到2026年7月31日，很多年輕人預期房價會持續走高，紛紛把握新青安效期內趕緊買房。

 

至於北、高兩地不久前出現排隊買房情況，但真正要買房的人，需要搭帳棚去漏夜排隊嗎？他呼籲各縣市不動產開發公會及業者之間要互相自我約束，不要為難政府，逼政府出招。

 

對於部分日光盤的熱銷個案，他認為應該只是個案表現，並不能反映整個房地產市場實況，政府不能「頭痛醫腳，肚子痛貼肚臍」，反而應該是要趕緊做以下三件事，第一個要先解決都更，提高都更審查速度及提升國人住宅安全問題。第二是通膨造成原物料上漲，台北建築成本每坪從12萬元漲到26萬元，甚至高樓層要到30萬元，台中也從8萬元漲到15萬元，政府應做好物價管控，比如說砂石價格應平穩。第三是要擴大開放建築移工，目前開放八千及一萬五千名等兩波，希望能持續增加員額，讓建築工地的工資成本能降下來。