人氣 145348

2023全球房地產泡沫指數公布 台灣房價被高估?學者從25個城市剖析

#多空 #瑞銀 #全球房地產泡沫指數 #香港 #新加坡 #東京 #利率 #升息 #房價 #房租 #所得 #房地產 #房地產泡沫 #房地產泡沫 #2023 #台灣房價
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
瑞銀發布《2023 瑞銀全球房地產泡沫指數》,分析了全球25個主要城市的住宅價格,報告顯示,相較2022年具泡沫化風險的城市明顯減少,甚至連香港都因房價下跌,創該項報告以來首度「脫離泡沫區」,但仍在「高估區域」。至於台灣,雖未被列入評析城市,但學者由此報告,也推估了泡沫化的風險。
 
瑞銀的全球房地產泡沫指數,是追蹤不同城市的房地產市場的基本估值和房地產市場的估值,內含「房價收入比」和「房價租金比」與「抵押貸款佔GDP比率的變化」的以及「建築業佔GDP比率的變化」,和「城鄉價格比」,組成的加權平均值。
 
2023年許多國家房價出現變化,但台灣仍在持平、盤整狀態。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
大直重劃區。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
並分為5個區間,包括蕭條的(分數低於-1.5)、被低估(-1.5至-0.5)、公允價值(-0.5 至0.5)、高估(0.5 至 1.5)和泡沫風險(1.5 以上)。雖然無法透過此預測是否或何時修正將會發生,但「泡沫風險」是指普遍存在的泡沫風險,代表價格大幅調整的風險很高。
 
瑞銀指出,大多數市場的平均房貸利率自2021年起增加近兩倍,進而推動融資成本上升,房價增長也因此受到影響,如此也讓不少城市由「泡沫風險」降為「高估」。
 
2023年瑞銀全球房地產泡沫指數。圖/瑞銀提供
2023年瑞銀全球房地產泡沫指數。圖/瑞銀提供
 
2023年脫離泡沫風險的,包括多倫多、法蘭克福、慕尼黑、香港、溫哥華、阿姆斯特丹和特拉維夫,目前被評為「高估」。2023年僅剩蘇黎世與東京,仍處在「泡沫風險」。
 
亞洲的部分,自此項報告首度發布以來,香港一直處於泡沫風險水平,不過,經通膨調整後的香港房價,從2022年中至2023年中下跌7%之後,已重返2017年的水平,讓香港現在房價處於「高估」區域。
 
較特別的是東京,過去20年東京逐漸從價值「低估」進入「泡沫風險」,與日本其他城市形成鮮明對比,儘管淨移民人數下降和抵押貨款利率適度上升,但名目房價動態卻未有減弱。
 
新加坡則因房屋供應無法滿足強勁的本地和國際需求,實際房價自2018年起上漲了15%,租金也反映出這一點,同期上漲約40%,因此由2022年的「高估」,變為「公允價值」。
 
由於指數統計涵蓋「房價收入比」和「房價租金比」,因通膨關係,促使收入和租金增長,同時,房貸利率走揚,導致部分城市房價下跌,這使得2023年不少區域脫離了泡沫化風險。不過,當經濟成長無法讓購屋族大幅提高負擔能力時,瑞銀點出,若利率維持在目前的高水平,未來房價下行空間較大。
 
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文分析,的確在全球升息抑制通膨之際,房價下跌但租金上揚,以及房價下跌收入增加,會出現統計數值的明顯變化。他認為,不少國家從去年以來,邁入高利率時代,對房價造成了修正,也降低了部分城市的泡沫化風險。
 
至於台灣的部分,因央行採取溫和升息,加上金融控管,利率對台灣房價影響並不大,雖然明年初準備大選,相關政策工具可能趨緩,但整體來看,目前金融環境與相關政策不變之下,台灣房價會走向央行所謂的「軟著陸」,難見大漲或大跌。

熱銷建案&網友看屋心得



好房網不只有新聞,還能找優質宅

好房網News粉絲團

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活