好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
台北地上權豪宅始祖「Taipei Garden（台北花園）」近期一筆交易，再度凸顯地上權住宅隨租期倒數，房價與周邊所有權豪宅逐漸拉開差距。根據內政部最新實價登錄，今年4月該社區4樓戶以6,300萬元成交，拆算車位後每坪約50.18萬元，創下社區實價登錄最低單價。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，地上權住宅不能只看當前成交價，更要將剩餘使用年限納入考量。台北花園屋齡約23年，地上權租期至2050年4月，目前剩不到24年；若以6,300萬元計算，單純攤算每年約有260萬元價值消耗，還未計入管理費等持有成本。
每坪50萬、僅周邊豪宅3、4成
從區域行情來看，信義計畫區屋齡約15至25年的中古豪宅，目前每坪約130萬至200萬元出頭；台北花園近一年均價約50萬元，僅約周邊行情的3至4成。若以社區歷年均價約78萬元計算，也不到當地中古豪宅一半，與鄰近「信義富邦」約190萬至250萬元的成交單價更有明顯落差。
何世昌指出，地上權住宅早期價格優勢明顯，但隨租期縮短，市場評價也會轉變。「不能只看現在一坪多少錢，而是要看剩下多少年。」當買方開始考量剩餘使用年限及未來轉手承接性，房價自然受到限制。
台北花園近3年單價跌逾3成
實價登錄顯示，台北花園近年交易價差明顯，113年高樓層交易拆算車位後每坪約80萬元，114年低樓層則已降至約51萬元，今年4月最新交易更降至50.18萬元，刷新社區最低紀錄。短短3年間，單價落差超過3成，也反映樓層、交易時間及地上權剩餘年限均會影響價格。
地上權宅土地權利不同 不能直接比價
台北花園約於2002年前後預售，當時預估成交價約每坪40萬元，完工後曾隨景氣走升；但隨地上權租期縮短，房價漲幅逐漸受到壓抑，也成為信義計畫區少數成交單價仍未突破百萬元的豪宅社區。
何世昌強調，地上權住宅不能直接與周邊所有權豪宅比價，「旁邊賣200萬，不代表它就應該值100萬、120萬。」關鍵在於土地權利不同，所有權住宅可持有土地，而地上權住宅則有明確的使用期限。
