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違約金風險 不動產交易常見3大迷思

#房地產 #仲介公司 #不動產交易 #買賣契約 #違約金 #房屋瑕疵 #買方權益 #履約保證 #保留款 #法律風險
住展雜誌/文/林明忠/立勤國際法律事務所主持律師
 
這2年的房市跟夏天天氣一樣,越來越火熱,交易多,連帶產生許多糾紛,而目前台灣不動產交易,因為履保機制與仲介制度的健全和普及,多半都使用仲介公司或是建經公司,所預擬的不動產買賣制式契約,這也造就了因為契約條款相似,故許多類似的爭議一再發生……
 
事實上,不動產買賣契約大多約定相當高額的違約金,因此每年承辦不動產買賣糾紛的法律訴訟時,都可買方/賣方,因為長久以來鄉野流傳錯誤迷思,導致數百萬元違約金的損失,人生多年的努力也化為泡影。
 
這2年的房市跟夏天天氣一樣,越來越火熱,交易多,連帶產生許多糾紛。圖/FREEPIK
這2年的房市跟夏天天氣一樣,越來越火熱,交易多,連帶產生許多糾紛。圖/FREEPIK
 
因此,就個人多年承辦經驗整理了3個常見的買賣房屋交易迷思,希望能讓不動產交易中的買/賣雙方,不要再重蹈前人因為錯誤迷思,而產生的悲劇。
 
迷思一:買方認為房屋有瑕疵就不交屋/拒絕付款
 
不少買方認為,若在交屋前發現房屋有瑕疵,在賣方妥善處理前,買方就可理直氣壯地拒絕付款或拒絕配合交屋。
 
然而,在現行大多數的不動產買賣合約中,幾乎不會有「房屋出現瑕疵、買方就可以拒絕交屋或付款」的特別約定,甚至有些合約會特別約定,即使有瑕疵仍不得拒絕交屋或付款。
 
因此,除非契約有特別約定,否則因為發現房屋瑕疵,因而拒絕交屋或付款,在法律上是一種非常危險的作法,因為在大多數的制式買賣合約中,因交屋與付款是明確的契約義務,故若買方拒絕交屋或付款,賣方經過定期催告後,買方仍不履行的話,就有可能面臨賣方解約並全額沒收買方已付價金的風險。
 
有些買方會援引網路上所查到,民法「同時履行抗辯」的條文主張自己可以拒絕交屋或付款,但不少法院在不動產交易中,對於是否可因「房屋瑕疵」而「拒絕付款/交屋」的認定,常因法官心證而有不確定性、不同法官常有不同認定。因此,買方如果認定所謂「同時履行抗辯」的權利一定會被法院採納,因而就可以先拒付尾款或拒絕交屋,雖然實務上仍有案例成功,但這無疑是一場豪賭,賭輸了可能就面臨被認定違約,而賠付數百萬元違約金的窘境,因此通常不會建議當事人這樣做。
 
那,買方的權益如何維護呢?其實,如果交屋前就發現房屋有瑕疵,賣方又不處理的話,通常雙方所簽署的履約保證申請書中,都會有爭議款保留的機制,所以買方要做的,不是拒絕付款/交屋,而是把款項付到履保帳戶後,再跟履保或建經公司就瑕疵部分主張爭議款的保留,讓履保公司就有爭議的款項暫不出款給賣方,後續再來循訴訟或調解方式向賣方主張權利。
 
而且,買方配合交屋也不代表完全承受房屋屋況,通常不必擔心交屋就代表承認所有瑕疵,除非合約有特別約定,否則買方在交屋後再來主張瑕疵擔保或其他契約權利,對買方來講法律風險常是最小的安排。
 
迷思二:賣方認為買方無權請求履約公司扣留保留款,因而拒絕交屋
 
有些賣方誤以為,買方無權要求履約公司扣留保留款,因此在買方提出此要求時,便拒絕交屋。但在大多數的不動產交易契約中,都保有履保款項的爭議解決機制,從而買方因此所主張保留款,雖然賣方沒拿到錢,但並不存在買方違約的狀況,所以如果賣方因此拒絕交屋,實際上是違反契約規定,反而可能面臨違約金等責任。
 
迷思三:弄混保固責任、現況交屋、免除瑕疵擔保責任之意義
 
許多人在購買房屋時,常常弄混保固責任、現況交屋和免除瑕疵擔保責任的意義,這3者意義嚴格來說完全不同。保固責任在民法並無明文規定,通常指的是賣方在一定期間內對房屋進行免費修繕的責任,因此常見的「漏水保固半年」的記載,法律意義上很可能只是代表賣方「多給予」買方可主張漏水瑕疵免費維修的權利,並不代表買方同意漏水的瑕疵擔保責任以半年為限。
 
而「現況交屋」,依照目前較多數的法院實務見解,則是指買方就房屋肉眼或依通常觀察方法可見的現有瑕疵狀況,不主張瑕疵擔保責任,但若瑕疵是屬於隱蔽性、無法以通常觀察方法得知的瑕疵(例如封閉裝潢天花板上的漏水、海砂屋等),就不在免責的範圍。
 
因此,很多賣方,甚至仲介、代書,以為只要記載「現況交屋」就代表賣方不論在任何瑕疵下都可以完全免責,以為「現況交屋」跟「免除賣方瑕疵擔保責任」可以劃上等號,這是不正確的觀念,因為後者才是真正免除一切可見/不可見瑕疵的條款,因此買方在簽約時,如果遇到賣方要求加註「免除賣方瑕疵擔保責任」時,一定要特別留意。
 
最後,因為實務上各家不動產契約條款的高度相似性,常使得類似交易問題一再出現,更可怕的是,對於不動產契約的錯誤解讀迷思一直流傳於市場內,使得買賣雙方在進行交易時,常因錯誤的迷思而造成重大損失。希望本文整理的三個常見迷思,能夠幫助大家在不動產交易中少走冤枉路,平平安安買(賣)房、開開心心有個家。
 
 
【 住展雜誌 】授權轉載,原文出處【 違約金風險 不動產交易常見3大迷思
 
住展雜誌

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