少子＋高齡影響大！專家揭「房市2變化」：未來交易新寵兒

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EBC地產王

台灣人口高齡化與少子化問題嚴重，不僅對就業、長照、勞保等民生議題產生衝擊，就連對台灣房市的未來面貌，也將產生重大影響。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，根據內政部統計，台灣2022年總人口數為2,326萬4,640人，連續3年負成長；其中2022年新生兒人數僅13萬8,986人，創下統計以來的新低。而國家發展委員會的報告也指出，2025年後，台灣老年人口（65歲以上者）占總人口比率將超過20%，台灣將正式進入超高齡社會。

▼台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。（示意圖／googlemaps） — 台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。（示意圖／googlemaps）

台灣人口的高齡化與少子化現象已是現在進行式，而這又將對房市產生什麼樣的衝擊？筆者認為，受到高齡化與少子化的影響，台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。

首先是「都市集中化」。根據內政部戶政司資料，2008年1月，六大都會區(台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併計算)加上新竹縣市的人口數，占全台人口比例為71.9%；到了2023年1月，占比已攀升至73.9%。若以戶數觀察之，2008年底，六大都會區加上新竹縣市的戶數，占全台總戶數比例為65.6%；到了2023年底，占比已飆高至75.3%。而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象，六大都會區加上新竹縣市的占比從1993年的81.3%，到2023年便攀升至82.8%。這些數據的變化，充分可以印證人口逐漸往都市集中的過程，而在高齡化與少子化的趨勢影響下，「都市集中化」的現象將更為明顯，人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。

「小宅化」現象亦有跡可循。同樣觀察內政部戶政司的戶數資料，撇去共同事業戶不計，2008年1人家戶的占比為27.6%，到了2022年，占比升至35.4%，成長7.8個百分點。若以3人家戶作為分界，2008年3人家戶以下的占比為63.8%，到了2022年，3人家戶以下的占比飆升至74.5%，成長高達10.7個百分點。

與家戶人口組成逐漸縮小相對應的是，住宅面積的減少。比較2013年和2023年十年期間，六都和新竹縣市的住宅平均坪數變化，除高雄市坪數縮水9.4%未達一成之外，其餘六大都會區均縮水1成以上，新竹縣市的平均坪數更是減少22.4%。台北、新北和台中三大都會區，住宅的平均坪數已不滿40坪。

根據上述資料可以料見，隨著台灣家戶人口組成持續縮小，頂客族、小家庭成為主流；以及，如果民眾的薪資成長速度趕不上房價的上漲速度，都將使民眾轉向選擇中低坪數、中低總價的小宅產品。小宅產品將成為未來台灣房市的主力。

除了「都市集中化」和「小宅化」現象之外，隨著台灣高齡社會將提早來臨，符合銀髮族的需求，具備電梯、無障礙空間的住宅大樓將是未來房市交易的新寵兒。