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恆大、碧桂園接連爆雷 專家憂調控力度過大「恐掀爛尾樓危機」

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EBC地產王
 
中國房地產接二連三爆雷,暨碧桂園與「中植系」的中融信託等都陸續傳出財務吃緊後,前兩年出現債務危機、宣布債務重組的中國恆大集團,傳出周四在美國紐約申請破產,震驚市場。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,中國建商接連爆雷,基本都是源於債台高築,但因房市低迷、買氣不佳,導致現金流無法負擔債務,出現資金斷鏈所導致,後續恐引發「房地產違約潮」、「爛尾樓大量出現」、甚至引起「金融體系的系統性風險」等三大問題,值得目前同樣面臨反轉的台灣房市借鏡。
 
根據恆大在今年7月連續補發公告的2021年及2022年財報顯示,2021年淨損6862億人民幣、2022年淨損1258億人民幣,近兩年合計虧損 8,120 億人民幣,截至 2022 年末,負債總額為 2.44 兆元(約10兆台幣),出現驚人的虧損與負債。
 
陳傑鳴表示,中國管制房市措施以強硬著稱,近年中國建商接連爆雷,與強硬管制做法有關。(示意圖/pexels)
▼陳傑鳴表示,中國管制房市措施以強硬著稱,近年中國建商接連爆雷,與強硬管制做法有關。(示意圖/pexels)
陳傑鳴指出,中國地產商會接連爆雷與出現驚人負債,主要與中國建商普遍過度擴張,只想衝營業額,不管債台已高築有關,因此,一遇到政策變動與房市反轉,就會接連爆雷。以傳出破產的中國恆大集團來說,恆大淨負債率高達99%以上,由於,中國業內一般認為房企正常的負債率應該在60%-70% 之間,顯見恆大負債已明顯過高。而這樣的高負債,在遇到2020年中國政府對房地產行業推出「三條紅線」即「扣除預收款後的資產負債率大於70%」、「淨負債率大於100%」以及「現金短債比小於1」的監管指標後,恆大集團全面踩到政府的紅線,導致監管機構對其借款的金額設下上限,這也重創恆大過去以來靠借款來創造現金流的一貫營運模式,因此在房市出現下滑下,引爆財務危機。
 
陳傑鳴認為,恆大、碧桂園、中植系接連爆雷,恐引發三大問題,首先將出現房地產違約潮,在恆大倒下與碧桂園出事後,可能有更多房地產企業倒下。目前低迷的房市與資金取得困難的環境下,已致很多中國建商資金出現問題,加上大型建商普遍有發債獲得資金的狀況,未來這些資金斷鏈的建商恐會越來越多,出現債務違約的情形將大幅攀升。
 
根據他的觀點,其次可能引發爛尾樓大量出現,隨著房地產公司大規模違約、跑路,很多在建樓房就會變為爛尾樓,將導致成千上萬購屋民眾受害。
 
最後則是金融體系的系統性風險,雖然單一建商倒閉或債務違約對金融體系影響有限,但中國建商債務龐大,如果出現集體的倒閉或債務違約潮,就會引發金融體的系統風險,恐引起金融市場,如股市的大幅震盪,恐動搖國本。
 
陳傑鳴表示,中國管制房市措施向來以強硬著稱,近年中國建商接連爆雷,其實與政府強硬管制做法有關,導致房市劇烈震蕩,雖然台灣與中國環境不同,台灣建商負債率普遍介於50~70%,財務相對健全,但台灣在2016年房市落底後,隨著交易量能開始逐年升溫,國內政府和央行對房市的管控力道因為房價大漲也不斷加重,例如房地合一稅、實價登錄2.0、信用管制等政策、平均地權條例修法、囤房稅2.0等,調控房市力道也有明顯加大的狀況,想購屋投資者不可不慎,畢竟除資金面的利多外,近年營建成本高漲,建商開發風險已提升,如果政策變動進一步衝擊房市,也難保不會出現中國房市出現大量爛尾樓與建商倒閉的狀況。
 


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