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租屋處被法拍?簽約「這樣做」照樣可住好住滿

#政策 #租售 #法拍 #租屋族

好房網News記者曾亭皓/綜合報導

租屋族在承租期間,房屋臨時遭到法拍並非個案,日前網路上掀起一波討論,質疑保障承租方的「買賣不破租賃契約」似乎不適用於法拍屋上,尤其不定期租約5年以下者,對此,律師解釋,適不適用需要經過三階段分析,若符合「買賣不破租賃契約」條件者,舉凡在租約期效內,新屋主也無權將原租客趕走。

可道律師事務所律師黃韋儒解釋,其實並沒有「買賣不破租賃契約」一定不適用法拍屋的說法,舉例來說,若法拍原因設定為「抵押」狀態,那首先需要了解的就是,該屋主執行順序是「先抵押在承租」還是「先承租後抵押」(民法866條)。

承租期效內租屋處意外遭法拍,租方需注意立契約方式。(圖/擷取自pixabay)開會 談判 討論 簽約 買屋 賣屋 合約 面試

若是前者狀況,法院通常會因擔心影響物件價值,於法拍前先終止物件上的所有契約,也就是說,當新的屋主出現,原住戶將會因無任何有效契約保障,被迫搬離租屋處。

另外,若是屋主是在出租後再抵押者,又可分「口頭契約」與「書面契約」之分(民法422條),若於抵押前雙方僅行使「口頭」立約,那法院將會依「不定期租約」比照辦理,不適用於「買賣不破租賃契約」的任何權益,之後的持有人也有權隨時可以將租客趕走。

黃韋儒補充,除非雙方簽署「書面契約」,而且是有經過法院公證過後的狀態,那條件就完全符合「買賣不破租賃契約」,不論租約期效有無超過5年,就算新的屋主出現,在契約的有效期限內,屋主是無法將租可趕走的;不過,若契約並未經過法院公證,這時不論約定期限長短,甚至超過五年(民法425-1條),兩者仍都是不符合「買賣不破租賃契約」條件。

買賣不破租賃契約是不適用法拍物件?(表格/好房網News記者曾亭皓製)買賣不破租賃條款 (表格/好房網News記者曾亭皓製)

 

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