好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
近年來基本工資、物價持續攀升，保全、清潔、設備維護等成本同步增加，不少社區管理費幾乎年年面臨調漲壓力。然而，與其一味提高住戶負擔，愈來愈多社區開始思考如何透過公共空間創造收益，以「開源」取代「加價」，讓管理費得以凍漲，甚至有老社區靠著出租屋頂架設基地台，每月獲得可觀租金收入，大幅減輕住戶負擔。
專家指出，從基地台、停車位出租、外牆廣告，到近年建商自行經營社區咖啡廳，各種創新模式正逐漸改變社區財務結構。不過，社區若有對外出租營利行為，也必須留意相關稅務規定，否則恐面臨補稅與罰鍰。
建商跨足餐飲經營 社區咖啡廳成管理費解方
除了傳統出租公共空間外，建商近年也開始嘗試新的經營模式，希望從源頭降低住戶負擔。
房產達人賣厝阿明指出，有建商在台中建案開設咖啡廳，由建設公司自行營運，不僅提供住戶使用，也同步對外營業，藉由商業收入分攤社區營運成本。
據了解，該社區共有142戶，若由社區自行設置輕食餐廳，除了設備投資外，還必須聘請額外人力，每戶每月管理費約需4,320元才能維持收支平衡；若改由建設公司自主經營，以每坪管理費80至100元估算，36坪住宅每月管理費約2,880元，住戶每月可節省約1,440元。
基地台最賺！停車位、廣告看板也成社區穩定收入
除了建商導入商業經營模式，多數社區仍以出租公共空間作為主要收入來源。
21世紀不動產資深經理沈政興指出，目前常見的社區開源方式包括出租屋頂基地台、外牆廣告、停車位、電梯分眾廣告、設置自動販賣機，以及屋頂建置太陽能板等。
其中，基地台被不少人視為最具效益的「被動收入」。
有網友分享，老社區將頂樓出租給五大電信業者設置基地台後，「光補貼就能讓整棟免繳管理費」。市場上也不乏成功案例，例如有社區將屋頂出租給三家電信業者，每月租金收入高達21萬至24萬元；另有社區引進五家電信業者，每月收入更突破20萬元，成為管理費的重要財源。
此外，停車位出租同樣能創造穩定收益。若社區擁有公共車位或閒置土地，可出租給外部民眾或停車場業者經營，為社區帶來固定租金收入。
公共空間的廣告效益也逐漸受到重視，包括外牆、大廳、電梯轎廂、停車場道閘等位置，都可出租刊登商業或選舉廣告。另有不少社區引進飲料、泡麵、麵包等自動販賣機，不僅方便住戶，也能增加管委會收入。
除了增加收入，降低支出也是另一種開源方式，例如更換LED照明、調整公共用電契約，或利用屋頂太陽能板售電，都能有效降低公共電費支出。
對外出租別忘稅務 未登記恐補稅又挨罰
雖然社區開源模式愈來愈多元，但若涉及對外營利，也不能忽略相關法令。財政部台北國稅局提醒，管委會若將公共空間出租給電信業者架設基地台、設置外牆廣告，或出租陽台等，都屬於銷售勞務，依法須辦理稅籍登記，並依規定申報營業稅。
不過，若管委會僅向住戶收取管理費，或停車場僅供住戶使用，屬於住戶間互助行為，不屬對外營業，因此免辦稅籍登記，也無須課徵營業稅，關鍵就在於是否有對外提供服務並收取報酬。
國稅局也表示，若過去已有出租行為卻尚未辦理稅籍登記，只要在未遭檢舉或查核前主動補辦登記，並補繳稅款及利息，依《稅捐稽徵法》相關規定，可免予處罰。
