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房仲:車位未拆算 實價登錄後豪宅單價低估逾2成

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曹逸雯/台北報導

實價登錄開放查詢後,全台各區的成交價格陸續揭露,許多豪宅建案出現「開價嚇死人,成交笑死人」的情況,但有房仲業者指出,由於車位價格未強制登錄,因此造成不少單價被低估的情況,尤其以總價越高的豪宅,單價被低估的情況愈多。

冠德領袖實價登錄公告價每坪130萬元,扣除車位後則為164萬元(圖/好房資料中心)

中信房屋指出,以台北市信義區松勇路的豪宅「冠德領袖」為例,在實價登錄的網站上所公告的單價為每坪130萬元,但如果將成交資料剔除車位的價格及車位坪數後,實際換算房屋單價為每坪164萬元,與實價登錄網站上的價格差距約34萬元,低估比例達26%。

如果以前總統陳水扁之女陳幸妤買入的台中市七期豪宅「聯聚方庭大廈」為例,實價登錄網站上的單價為每坪52萬元,但實際拆算車位價格後,房屋實際單價為每坪57萬元,價差近1成。

中信房屋副總經理劉天仁表示,自從今年6月央行宣布限縮北市8000萬元以上豪宅貸款以來,高總價豪宅市場的交易明顯受到政府打房波及,加上10月中實價登錄資料上線,許多豪宅案件成交價格與原先開價落差過大,使原本開價過高的建案也開始下修原先開價,且實價登錄的資料,並未規定「車位價格」的欄位在申報時必須拆算,並且強制登錄,所以,在申報時,大多僅申報物件的成交總價及總坪數,車位價格及坪數則是選擇性登錄。

劉天仁指出,以坡道平面車位為例,一個車位的坪數平均落在8坪到15坪之間,但車位不可能跟房價一樣,一坪賣到100萬元以上,以信義區的豪宅為例,一個坡道平面的車位總價約落在350萬元至400萬元之間,計算房屋單價時,若未剔除車位價格及坪數,房屋單價恐被稀釋,更何況一般豪宅至少都附有2個到4個車位以上,車位總坪數占比過高的豪宅物件,房屋本身單價被低估的情況,則更為嚴重。

劉天仁還舉例,以北中南的豪宅為例,位在北市信義區松勇路的「冠德領袖」,在實價登錄網站的公告價為每坪130萬元,但扣除3個車位45坪及車位單價400萬元後,實際每坪房屋單價為164萬元,價差達26%;而位在中市七期的豪宅「聯聚方庭」,實價登錄網站單價為52萬元,但拆算車位後的實際房屋單價為每坪57萬元,價差約10%;位於高雄市美術館特區的「美術之星」,實價登錄網站單價為34萬元,拆算車位後的實際房屋單價為每坪36萬元,價差約6%,可見總價及單價越高的豪宅,若未拆算車位價格,單價失真的情況越大, 容易產生低估的情形。

劉天仁更進一步說明,相反地,如果有心人士為拉抬社區行情,也可能將車位價格刻意低報,造成實際房屋單價高估的情況,一個社區如果只要有一戶房屋單價登錄較高,整個社區的行情就會抬高,所以民眾在比較實價登錄網站的單價資料時,應先考量附近區域的車位行情,在計算單價時,將車位價格及坪數拆算出來,才能得到真實單價,以免產生資訊不對稱的情況。

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