好房網News記者王震濂／台北報導
近幾年提到南部房市，大家腦海中第一個浮現的絕對是「S廊帶」與「台積電效應」。但剛出爐的 2026 年 10 月買賣移轉棟數，卻給了市場一個值得停下來思考的訊號。台南 10 月移轉僅 1,406 棟，直接創下 16 年來的同期新低，年減 7.9%；反觀隔壁的高雄卻繳出 2,775 棟、年增 11.3% 的亮眼成績。同樣坐擁半導體題材，兩大熱門城市的成交節奏卻出現明顯分化。專家指出一個是交屋潮暫歇，一個是部分新建案陸續完工交屋，但買賣雙方的價格距離差距，則是目前得考慮的問題之一。
2026年10 月南二都買賣移轉棟數狀況？
2026年10月買賣移轉棟數，台南1,406棟、高雄2,775棟，年增表現台南年減11.3%、高雄卻年增11.3%，至於雨前一個月的數字相比，兩個城市當月移轉量都比上月少，台南月減1.5％、高雄月減則為4.8％；再把時間拉長，以前10月買賣移轉棟數觀察，台南前10個月累計15,819棟，年減1.9%，高雄則是前10個月累計28,252棟，年增9.29%。
如果你看到高雄年增逾一成就急著喊房市大回溫，南部房仲蔡武泰形容，可能高興得太早了。因為細看數據會發現，高雄 10 月移轉量其實比 9 月減少了 4.8%，台南月減也有 1.5%，兩邊在單月的交易動能上其實都在放緩。
至於台南創下的16 年新低，蔡武泰表示，主要是針對「10 月單月同期」的比較；如果看 2026 年前 10 個月的累計總量（15,819 棟，年減 1.9%），整體走勢其實是平穩盤整，並沒有想像中那麼恐慌。看房市數據就像看健康檢查報告，不能只看單一突起的指標，得把時間軸拉長才完整。
中信房屋研展室副理莊思敏指出， 10月適逢假期較多、工作天數減少，加上銀行房貸再次出現排撥的問題，使得10月的移轉棟數較9月呈現微幅回落。若從區域表現來看，六都的高雄則受惠於部分新建案陸續完工交屋，帶動建物買賣移轉棟數成長，至於台南則是因為過去幾年房價漲勢過猛，如今自然面臨較大的盤整壓力。
台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮也補充，高雄台積電概念區的楠梓，以及剛需豐沛的三民區催出交屋量，以超過1成的年增率勇冠六都。台南市受限南科概念區的善化、永康交屋潮暫歇，且不少景氣高峰時價量衝高的外圍蛋白區，近期交易量持續收斂，使得今年10月買賣移轉量創近16年來的同期新低，成為年減幅最大的都會。
蔡武泰點出，另一個大家容易誤解的是，現在過戶的房子，代表現在的買氣。事實上，買賣移轉棟數這個數字，包含不少幾年前就簽約的預售屋完工交屋。以台南市政府第 3 季的數據來看，新屋移轉量高達 1,909 棟，占全市總量的 41.2%。地政局也特別提醒，這很大一部分是反映過去預售期間累積的成交，當交屋高峰期過去，數據自然會回落。
而這波房市盤整，蔡武泰也以第一線的經驗來補充，最考驗的就是買賣雙方的價格認知距離。賣方若是覺得產業與重大建設都在這裡，我的房子當然有這個價值，但
如果買一間 1,500 萬元的房子，核貸成數從 8 成掉到 7 成，自備款就得瞬間多湊 150 萬元，這對買方的出價底氣影響極大。
另外多家房仲都指出，銀行房貸再次出現排撥的問題，蔡武泰也補充，這個時候買得起是一回事，銀行撥不撥得出錢又是另一回事。說到底，單憑移轉量高低，就貿然判定哪個重劃區又在被瘋搶，或是就算有南科光環加持，房價終究要回歸，每一間房子的個別條件與買方的實質負擔能力。
●常見問題 FAQ
Q: 台南10月移轉棟數創16年同期新低，代表台南房價要大跌了嗎？
A: 不一定。該數據僅指「10月單月同期」新低，且受預售屋交屋節奏放緩與房貸排撥影響；以 2026 年前 10 個月累計移轉量來看，僅小幅年減 1.9%，市場整體呈現價量盤整而非崩盤。
Q: 高雄10月移轉量年增11.3%，現在是進場追價的好時機嗎？
A: 不建議盲目追價。高雄 10 月移轉雖然年增，但相較 9 月仍呈現月減 4.8%，且部分棟數來自先前預售屋的集中交屋。買方應關注近期實際成交行情與自身貸款額度，理性出價。
Q: 當前房貸申貸較嚴格，看房前應該做什麼準備？
A: 建議在出價簽約前，先向承貸銀行確認個人的信用條件與可核貸成數。若核貸成數從 8 成降至 7 成，自備款需額外增加房屋總價的 10%，預先試算資金調度才能避免違約風險。
