好房網News記者林和謙／台北報導
今（2026）年九月份第三季的央行理監事會議，利率維持不變，真正有感的是，9月17日央行對於第二戶房貸成數放寬到七成。「建築診療苑」認為，市場普遍把它看成政策開始微調的訊號，甚至市場開始預期2027年3月份理監事會議，換屋族的限制可能會放寬到8成；這不代表政策已經轉向寬鬆，而是市場開始相信：換屋需求不會再被完全壓住。此外，以現今房市來看，如果有新案還在等待市場回來救價格，會越等越辛苦，去化壓力更大。
房價鬆動？低毛利的內卷時代？
房市專家、「建築診療苑」創辦人陳冠允表示，今年第三季的房市，不是單純的漲或跌，而是「有條件才賣得動」。房地產市場的錢沒有消失，買方也沒有完全離場，只是決策變得更挑、更慢，也更在意總價、品牌、地點與贈品內容。過去只要跟著區域行情開價，就可能等到買方；現在若定價不貼近市場，再多題材也很難換成成交。
陳冠允觀察說，現況最直接的感受是：房價開始稍鬆動，只是多數建商不願意把降價寫在牌價上；直接折價、送裝潢、送家電、送禮券、調整付款條件，都是讓利。實價登錄均價看起來仍有支撐，不代表買方實際付出的條件沒有改變；他認為，在2024年下半年至今年上半年購置的土地，會面臨未來建案完售結算，「低毛利的內卷時代」。
建商能不能走下去？專家揭關鍵點
過去建商靠買對土地、等行情上漲，很多問題都能被市場價格上漲掩蓋。不過陳冠允指出，台灣房地產環境已大幅度改變，科技廠從新竹、台中、台南到高雄大舉設廠及擴廠，營造同步搶人，住宅工程要面對的不只是工資，而是工班願不願意來、工期能不能守、廠商能不能管。
陳冠允認為，未來兩年，建商的分水嶺會是品牌內控：規劃、工務流程、發包能力、工地管理、廠商關係與售後服務。這些事情平常不會直接寫在廣告上，卻會在市場不好時，決定公司能不能把成本守住、把房子交好；營建成本不會因住宅市場降溫就全面鬆開。材料可能分化，但工資與專業工班仍會偏緊，建商不能再用「未來房價會漲、造價有可能降下來」作為經營前提。
陳冠允分析，這不是一個沒有需求的市場，而是一個無法容忍錯誤定位與定價的市場；若能深入理解區域客群、把產品規劃對、讓房價回到買方感受的案子，照樣有機會快速去化；如果還在等待市場回來救價格的案子，則會越等越辛苦。
