好房網雜誌2024年7月號/撰文:陳舒曼、圖片:好房網News資料照
如果有開發商找上門談都更,因為涉及的金額龐大,又是自家房子,相信很多人不免會擔憂被詐騙或是佔便宜,因此,在簽署相關合約時,建議還是要先交給專業律師審閱,縱使得花點費用,也比簽下不合理條約來得保險。
經常接手相關案件,曾經出版都更、合建契約陷阱書籍的律師蔡志揚就指出,在簽署都更相關合約時,需注意以下5大項目:
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1. 載明退場機制:簽署合約時,蔡志揚建議,民眾一定要先在合約中載明退場機制,譬如某個期限之前沒有完成送件,地主就可以解約等,避免遇到只是來象徵性簽下合約,又遲遲沒有進度的開發商,如此一來,就算有其他有誠意的開發商也想要談都更,或是地主因故想要出售物件,都可能因此受阻,反而影響自身權益。
2. 以未來建物總面積談定分配比例:我們在新聞上經常可以聽到六四分、五五分,指的就是開發商及地主各自可以分得的比例,一般會建議雙方談定一個分配比例後,不要直接寫上要分回的坪數,而是以未來建物完成後的總面積,再以談定的比例來計算較為適合。
3. 土地不宜作為融資擔保品:所謂的都更,就是由地主出土地、建商出資金來興建,再以雙方談定的比例分回各自應得的面積。蔡志揚以實務經驗分享,這邊要特別注意的是,地主在和開發商簽合約時,不宜同意建商未來可將土地作為銀行借款的擔保品,避免建商若財務出狀況,自家土地還得因此被銀行拍賣。
4. 先確認價格依據:通常房屋的樓層高低與價值也都不同,地主在選擇不同樓層時,可能就會發生建商退錢給你,或是你要補錢給建商的情形,譬如,要補錢給建商時,會有三種階段不同的價格,包含選屋時、政府核定時、最後公開銷售時,建議最好一開始就要在合約裡載明退錢或補錢的依據為何,才能避免雙方產生爭議或是權益受損。
5. 租金補貼載明期間:一般建商與地主合作都更,都會提供地主在原先房屋拆除、搬走後,直到新居落成期間的租金補貼。蔡志揚特別提醒,如果建商要求得所有地主都搬離才開始補貼租金,就要小心萬一有釘子戶堅持不搬,便可能影響自己權益,至於租金補貼到哪一天為止,建議載明於交屋日最佳。