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過年想換新家?專家曝「8大看房要點」 建案到合約全攻略

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好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
 
過年除了穿新衣以外,也有些人因想住新家而積極找房,想碰運氣看有沒有機會遇到建商年底推案的早鳥優惠,或是有賣家想趕在過年結束前售屋賺紅包,可以跟對方殺價撿便宜。
 
不過,房產知識粉專「賣厝阿明」提醒,毫無買房經驗的民眾,如果完全不知道從何看起,他提供8項不能忽略的看屋要點。
 
「賣厝阿明」提供8項不能忽略的看屋要點。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
設計師盧淑媛分享看屋細節。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
一、建案資料找清楚
 
1.建築資訊:建商及營造名稱、電梯戶數比例
 
建商及營造對建築整體的規劃設計及施工品質的用心與否,對於房地產未來的價值及後續維護成本都有密不可分的的影響。除了可以透過「使用執照記載資訊查詢」也可以詢問「各地不動產開發商業同業公會」確認,但還是建議要實地勘查,眼見為憑才是上上策。
 
2.社區管理:入住比例、公設相關、社區管理相關、垃圾處理相關
 
社區管理費會定期提撥部分來維護公設,假設去看房時發現公共設施破舊,又或是社區公布欄有很多欠繳管理費的住戶,大概就能了解這個物件的社區管委會是否有正常運作,將來在面臨大型修繕支出是否有人能處理。
 
另外也要向仲介或是社區管理員確認大樓的入住狀況,避免因入住率低,導致管理費短收影響大樓維運的狀況。
 
二、物件基本資訊看仔細
 
1.基本:坪數面積、樓層高度、車位位置、使用分區
 
要先了解是否有符合自己原先的設定,房間數量及室內使用面積等都是看屋首要考慮的條件。另外有些人會特別注意「室內高度」,基於風水考量,想將樑柱包天花板遮起來,但常會因扣掉樓板厚度及包天花板的部分後,室內高度只剩2.5~3.0米之間,而造成使用上的壓迫感。
 
2.室內格局及動線:座向(通風性、採光性)、對外窗、裝潢、維護情形
 
「座向」是影響室內空間的「溫度」、「採光」及「通風性」的關鍵,每個人都希望屋內各個空間的通風和採光都要到位,且不要西曬,而在浴廁選擇上普遍傾向於有對外窗的物件,減少發霉潮濕問題。
 
三、社區周遭環境避免嫌惡設施
 
物件周圍有無嫌惡設施,除了影響居住品質,也會間接影響貸款條件。而常見的嫌惡設施有高壓電、基地台、瓦斯行、加油站、高架橋、宮廟、夜市、殯葬業等。
 
房子離嫌惡設施太近,銀行有可能不會承辦貸款作業,甚至有可能影響房價。以新建案來說,周遭鄰近300公尺內的區域有嫌惡設施,通常房價會有5%~10%的落差,中古屋甚至會有20%的差異。
 
四、財務評估貸款
 
有些小坪數(權狀不到12~15坪)物件,會有可能遇到銀行不核貸的狀況,導致自備款會多出10%~15%左右。若選擇不同的貸款年期,分攤下來每個月的房貸負擔也不一樣,再加上後續要裝潢的費用、每年定期繳交的稅費及管理費,因此在看房買房前都要謹慎評估自身財務狀況,以免有無法負擔的窘況。
 
五、投資客注意空屋期
 
如果是以投資客立場來看房,就要考慮房屋的空屋期。想買套房、店面、辦公室等收租型物件,除了房價高低外,也要詢問物件閒置的頻率有多久。閒置頻率越高的物件代表這裡的租屋市場較為弱勢,但如果是曾經租過連鎖超商、藥妝店或是知名度較高的店家,都算是相對好的物件。
 
六、找房仲看屋注意事項
 
1.選擇性提供資訊
 
儘管政府公佈不動產現況說明書的應記載及不得記載事項,但仍有可能遇到隱藏資訊的情況,甚至出現虛構實價登錄。建議在看屋前,要對該區域的行情有基本了解,以免成為被欺騙的對象。
 
2.注重成交
 
雖然房仲的目的是成交,但應注意是否有一心只想成交的房仲,可能導致浪費時間,散漫地帶看和推薦不符需求的物件。
 
3.斡旋的秘密
 
斡旋是表達買方誠意的方式,但需注意斡旋契約中是否有「自動轉定」條款,避免在未確認下被轉成定金。建議在合約上加註條款以確保任何代收定金需經本人確認和簽名生效,以保障買方權益。
 
七、找代銷看屋注意事項
 
1.廣告存留
 
對建案資料或廣告,應保存相關資訊或拍照,以避免交屋時發現廣告與現實不符而難以求償。
 
2.預算巧妙把握
 
進入代銷中心時,預算的高低會影響看屋氛圍。建議查詢周邊物件的實價登錄,不要在一開始就揭示預算,以避免影響代銷人員的介紹和議價。
 
3.合約審閱期
 
預售屋通常有「5天的審閱期」,代銷人員不能拒絕提供合約書給消費者帶回家看。建議在銷售中心以外評估預售屋條件和負擔狀況,並可對照政府提供的定型化契約書,以保障自己的權益。
 
八、找屋主看屋注意事項
 
1.真假屋主確認
 
購屋前應確認屋主身份,建議透過查閱「建物登記謄本」核實帶看者與房屋權狀上的人是否一致,以避免詐欺。
 
2.實價登錄注意
 
直接與屋主交易可省仲介費,但在議價前應查看實價登錄,了解周邊市場行情,謹慎開價以展現真誠,避免被視為亂價。
 
3.修繕及屋內設備問題
 
注意屋況,如發現漏水或電線問題,可與屋主談價折讓作為修繕費用。在看房時確認屋主是否保留裝潢、傢俱、家電等細節,若有意保留,建議在合約中備註。

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