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名家觀點/推動都更 得先疏通細節

#政策 #交通 #都更 #細節 #蔡英文 #專責機構 #中央 #地方

記者徐碧華記錄整理

總統當選人蔡英文和幕僚商討後,決定在中央內政部和地方設立都市更新的專責機構,公辦、民辦雙軌推動都更。設專責機構,我是支持的,但都更推不動,問題不在有沒有專責機構,而在一些「細節」。

都更推不動不是專責機構的問題,而是細節?(好房網News記者陳韋帆/攝影)

公辦都更計畫辦公室。(好房網News記者陳韋帆/攝影)

都更的推動是迫在眉捷,截至去年第3季,全台有830萬戶房籍資料,其中房子超過30年的,達368萬戶;超過40年的,有146萬戶;還有超過50年的,有55萬戶。但是都更難推動也是事實,過去十年核定事業計畫的只有279件,十年才279件,而且只是核定計畫,不是完成都更。

經濟不景氣,中國大陸近來鬆綁房地產市場,台灣當然也想從火車頭產業著手,提振內需,透過都更是條捷徑。想要讓民間都更推得動,幾個細節關卡必須先疏通。

首先,中央與地方法規不一致要解決。中央規定,都更容積獎勵最高不得超過法定容積的1.5倍,郝龍斌擔任台北市長時,鼓勵都更,允許至少一坪換一坪,當地方自治法規超越中央時,聽誰的?容積率涉及建商和住戶的利益分配,如果連這個都成變數,那未來有得吵。

其次,釘子戶得合理處理。現在不能叫釘子戶,得稱反都更戶。文林苑事件後,必須住戶100%同意,北市府才核定都更事業概要。這樣的設計忽略了人性因素,結果少有住戶要率先簽約,因為越到後頭越拿翹,可以要到更好的條件。我覺得95%住戶同意,應該可以核定了。

處理釘子戶還有「拆除」地上物這一關,現在實務上,不僅要100%住戶同意,還要住戶把屋內清空,如果有一家住戶有人反悔,不願搬家,那麼都更就停擺,因為不能申請建照。

但有時住戶「踩煞車」情有可原,例如原來的房屋稅一年四、五千元,台北市新政策出爐,讓都更後的新屋一年房屋稅二、三十萬元,原住戶繳不起,希望維持現狀。

權利變換也應該允許協商,都更的期限很長,期間造價可能與預估差很多,售價也可能變化,一些變動機制的設計是合理的,這不是欺騙。也許可以有個非政府機構的協商平台,在此建立住戶和建商的互信。否則當不動產市場反轉向下時,建商可不願意介入都更。與其設立專責機構,我建議由國發會出面,進行產官學小型座談,對上述「細節」建立處理共識。

如果新政府要推動都更,建議從不涉及人民的權利、利益分配的個案著手,例如小學。都市地區有些小學學生大幅減少,小學用地廣大,可以撥出一部份進行都更,興建社會住宅或者友善老人的設施。也可以考慮搭配捷運的興建,利用農地地目變更回饋的公有地,進行新社區的開發。

總之,都更推不動不是因為少了建築公司、也不是建設公司沒有意願,不管是公辦或民辦,如果上述「細節」沒有疏通,都更依然無解。

(本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述)



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