好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
桃園市推動「可負擔住宅」制度，試圖透過信託架構、交易限制及價格管制，降低住宅商品化程度。相較於過去被譏為大樂透，如今已「名存實亡」的合宜住宅，可負擔住宅最大的創新，在於不直接將完整所有權交付承購人，而是透過強制信託機制保留官方的公共控制，宣稱能確保住宅資源不流入自由市場，同時兼顧社會住宅體系的永續發展。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，從政策理念來說，無疑是一項試圖實現住宅「去商品化」的進步實驗，然而制度真正的考驗，往往不是在住宅落成、剪彩鳴槍的第一天，而是在數十年後建物老化、必須面對重建或都更的那一天。
可負擔住宅真能「去商品化」？重建條款成最大考驗
桃園市府宣稱可負擔住宅透過強制信託，能將公共資源鎖在封閉的循環圈內。但翻開《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》草案第21條及其第2款條文赫然寫著：「可負擔住宅有下列情形之一者，使用管理人得向住都中心書面申請解除可負擔住宅管制，並辦理所有權移轉：．．．二、參與重建，並領得建造執照。」
同樣的文字，也一字不漏地複製在官方《買賣契約書》草案第7條第2款中。這條規範的字面法律效果再清楚不過：承購人（買方）只要撐過房屋可以申請都市更新的年限（如30年），一旦主管機關核定核發建造執照，原本神聖不可侵犯的「信託管制」便合法解除，產權瞬間恢復自由處分身，也回到自由巿場，如同國宅、合宜宅再世。
撐過30年就能解鎖產權？信託機制暗藏逃脫出口？
陳碧源說，這項條文，直接將居住正義的嚴肅政策，變成日本經典綜藝《全員逃走中》（Run for Money）的房產實境秀。只要在被強制信託的限制中「成功存活30年」，並且全員達成共識、開始集體密謀、想辦法串連其他住戶，發動都市更新，在「領得建造執照」的那一秒鐘，警報解除，所有參賽者瞬間成功逃脫、產權合法洗白。
承購人甚至不需要等到新大樓落成，只要在領得建照的當下，就可以取得完整所有權，拿著這份「毫無管制、即將變身為精華區新豪宅」的房地權利，在市場上自由出售、設定抵押或轉手套利。
當初政府美意補貼的土地或透過捐建所取得的公共資源，在30年或不到50年後，依然順理成章地被私人資本市場徹底吞噬，完全流向自由交易市場。
「全員逃走中」真實上演？可負擔住宅留下什麼破口？
這條現行條文最大的破口在於：它只寫了「領得建照後解除管制」，卻完全沒有加上任何「重建後之新建築物應重新納入管制登記」的繼受緊箍咒。這讓可負擔住宅與合宜住宅的本質差異，從「去商品化」降格成了「延期套利」，僅僅是把「逃脫獎金」的實現時間，由當年國宅的5年、合宜住宅10年閉鎖期，延後到了30年或50年內的可負擔住宅。
面對這項結構性盲點，政策制定者往往會陷入一種務實的妥協－如果完全閉鎖，怕民眾不買單，日後如果政府不同意都更，承購人又會說政府就是不願讓我們取得所有權，從而失信於民。但是給了這種「完全產權」的承諾，又無疑是一種延期發放的「逃脫獎金」。
陳碧源點出，或許這正是桃園市政府號稱「完全產權」，所故意留下給逃走的破口，但是國家公共資源的社宅或福利宅的存量，卻也隨之流失。
公共住宅為何留不住？可負擔住宅會重蹈合宜宅覆轍嗎？
國宅或平價住宅或類似可負擔住宅的政策，台灣很久以前就有，而且持續換湯不換藥，數量還不小，但是為何大家感受它們真的就在身邊。政府一直開平價住宅的水龍頭給一定身分群族，但是為何公共住宅的水盆子，始終沒有水呢？因為每隔一陣子就有人可以拔掉塞子，水就流失了。大家心知肚明。這是一種流量與存量的關係，許多國民、軍眷、平價、合宜住宅，都隨著風華歲月，漸漸名存實亡。
陳碧源強調，完全自有的自由市場住宅與租賃型社宅，從來就不是黑白對立，壁壘分明的，中間仍有許多多元住宅方案。桃園可負擔住宅立意良善，但原本有機會成為打破合宜住宅詛咒的制度試金石，然而現行自治條例第21條與契約第7條的妥協，證明了它終究沒有勇氣對抗「不動產必須能商品化、重建都更必須能獲利」的台灣市場核心邏輯。
陳碧源呼籲，別讓每一次公共資源的投入，最終都成了私人財富轉移的倒數計時。政府想推限定族群流動的平價所有權住宅，應該認真推動修法，像原住民保留地或是以前自耕農耕地一樣。
反之，政府如果設定的可負擔負宅政策，只是要給予民眾住宅永久居住權的話，使用權住宅或許價格可以更便宜，而不是既想給所有權住宅又想限制，透過複雜的制度設計，反而成了四不像的套利工具。
