好房網News記者林和謙／台北報導
許多家庭在處理不動產移轉時，常因「贈與」的高額稅負而猶豫，想改用「買賣」卻卡在子女拿不出大筆現金。其實，透過專業規劃，「頭期款真的可以用『送』的，而且完全合法！」里衡地政士事務所鄔孟衛所長分享，實務上常遇到客戶問：「代書，我手邊沒錢，爸媽可以免收頭期款直接把房子賣給我嗎？」答案是：可以！但金流與文件沒處理好，國稅局會認定是「變相贈與」，導致補稅受罰。
鄔孟衛所長完整解析二親等買賣流程、債務免除、應備文件、土地增值稅與房地合一稅重點，教大家合法節稅安心過戶。
二親等買賣的「三大優點」 為何聰明的屋主選擇買賣而非贈與？
1.土地增值稅省很大：贈與僅能用一般稅率（20％～40％），但買賣只要符合條件，就能申請10％的自用住宅「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率。
2.債務免除抵扣頭期款：父母每人每年有244萬元的贈與免稅額。可免除244萬元的債務，直接抵扣買賣的頭期款，子女不需先籌現金。
3.房地合一稅更節稅：以「買賣成交價」作為取得成本，遠高於贈與的「公告現值」。未來子女若轉售，能合法省下鉅額的房地合一稅。
二親等買賣 安全過戶五步曲
鄔孟衛表示，很多人以為家人間買賣房屋很簡單，但其實「二親等買賣」是國稅局必檢視的案件之一。如果金流、契約或稅務安排不完整，很可能被認定為「假買賣、真贈與」。因此，真正安全的二親等買賣，通常會依照以下五個步驟進行：
第一步：先做稅務試算（最重要）；房地合一稅：本次出售適用「新制」或「舊制」。土地增值稅：是否符合「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率。買賣價格如何訂定：根據您的財務狀況，建議最合適的買賣成交價，以平衡現在的過戶稅費與未來的轉售稅負。
第二步：整理金流紀錄；國稅局最在意的是：「子女買房的資金從哪裡來？」因此，如果過去父母曾陸續匯款給子女，建議保留完整匯款紀錄，必要時補做贈與稅申報並取得「贈與稅免稅證明書」。
第三步：正式簽訂買賣契約；契約內容除了買賣總價外，也應清楚載明頭期款、房貸金額、匯款方式，以及是否有債務免除等內容。若父母有免除部分頭期款，也應於契約中明確記載。
第四步：建立完整金流；二親等買賣最忌諱「沒有金流」。實務上應由子女帳戶匯款至父母帳戶，並保留房貸撥款紀錄與銀行交易明細，不建議使用現金交付或只有口頭約定，否則未來很難向國稅局證明是真正買賣。
第五步：申請「非屬贈與」證明後再過戶；完成前述流程後，還需向國稅局申請「非屬贈與財產同意移轉證明書」，這是二親等買賣最重要的文件之一，代表國稅局初步認定此案件屬於「買賣」而非「贈與」。取得後，再辦理正式移轉過戶。
善用「債務免除」抵銷頭期款也很重要；鄔孟衛指出，父母如果直接免除部分債務（例如免收頭期款），對稅局來說也屬於贈與行為。實務上常見做法說明如下，契約載明免除債務金額：在買賣契約明確寫出「賣方同意以今年度贈與稅免稅額免除買方第一期款之債務」。國稅局申請書特別註明：在申報書的「動產」上面，明確寫出免除債務ＯＯ元。
而鄔孟衛也舉出免除債務具體實例說明：假設房價1,200萬元，銀行核貸八成（960萬元），自備款：需準備240萬元。免除債務：這240萬元由父母主張「免除債務」，由於金額低於每人每年 244萬元的贈與免稅額，符合免稅條件。結果：子女無需另外準備自備款就可以跟父母購買房子，尾款960萬全額由銀行撥款給父母，達成合法「零現金過戶」。
鄔孟衛說明，為了確保交易「站得住腳」，以下文件缺一不可，包括：買賣契約書、身分與權狀文件、資金來源證明、金流證明。他強調，二親等房產移轉的關鍵在於「站得住腳的金流」與「完備的文件」，遇到父母免除債務的狀況，更要在契約註明，才能真正安心過戶。
