「囤房稅2.0」如隔靴搔癢？專家試算：稅基改實價才能逼出空屋

EBC地產王

 

不少人質疑台灣的房屋稅太過便宜，是造成「炒房歪風興盛」及「高房價」的原因之一，雖然財政部近期規劃「囤房稅2.0」，研擬拉高稅率，桃園房產網紅莊育瑋和房仲作家、時代力量不分區立法委員參選人陳泰源則在YT頻道「桃園小莊-租管售一條龍」直指問題核心並提出稅改建議，呼籲政府對症下藥才能逼出空屋，落實居住正義。

 

市值3000萬元房產 年持有稅不用10萬元

 

究竟台灣的房屋持有稅有多低？莊育瑋舉例一位在春日路上有間市值將近3000萬元透天厝的客戶，因為該房產的建築結構是「加強磚造」又「屋齡老舊」的關係，導致他每年的地價稅與房屋稅加總起來不到10萬元。

 

 

空置不用的投資勝率 大於出租收益

 

再以總價1000萬元、月租2萬元的房子來看，每年24萬元6年下來也不過144萬元；莊育瑋試算，光是年3%溫和通膨6年房產就增值194萬元，也就是「增值」大於「收租」的概念，更何況2020至2023年的房產年漲幅也不只3%。

 

再加上現行「房地合一稅2.0」自然會讓投資客想「放著不動」，莊育瑋打趣地說，只要偶爾用水洗幾次澡、開冷氣讓電表跑一下，弄得「好像不是空屋」並設籍於此，6年之後賣掉還有400萬元免稅額，等於「持有空房6年後賣掉獲利還免繳稅」，就是為何房源供給量不足的原因之一，但買房與租屋的需求仍在，房價與租金價格當然就被推升了。

 

囤房稅2.0隔靴搔癢 難逼出空屋

 

另外，「囤房稅2.0」只針對「囤空房」才課徵，換句話說，囤房稅2.0已具備「空屋稅」的成分，是否就已經解決問題了呢？莊育瑋認為這根本就是「隔靴搔癢」，因為過低的稅基不變。以現行被嚴重低估的房屋評定現值來說，假設100萬元計算，囤房稅2.0的最高稅率4.8%也不過4.8萬元，而這樣的房產市值通常總價破千萬元；也就是說，持有上千萬元房產又是多屋族，被課囤房稅每年每戶才4.8萬元，尤其許多屋齡甚至40年以上的房子往往殘值為零根本免繳房屋稅，縱然老屋硬被課徵也是「零錢」，恐怕一點也不痛。

 

放水建商？最高4.8%稅率難到達

 

「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，對於財政部的方案，陳泰源感到不以為然，撇除先建後售，一旦「建築執照」核發下來，基地還沒挖、房子還沒蓋，建商就已可賣預售屋了，且一個建案從無到有至「使用執照」核發下來（落成）為止，通常3年起跳，沒想到，竟然還給蓋好後1年內只課2%的優惠稅率。

 

若要課到最高4.8%稅率，還得要等房子閒置滿5年以後，再把預售期3年加進去，等於8年以後才課得到，現行稅率已經很輕，還得拖3+5=8年後才課，倘若房市一片榮景、房價趨勢向上，陳泰源斷言，囤房稅2.0終將成為「變相鼓勵」建商「慢慢賣→賣不掉→開高價→繼續賣」的稅制。

 

 

全國總歸3戶 打擊範圍小

 

以現行制度來說，「自住房額度」全國可有3戶，已經夠寬鬆了；陳泰源分析，持有3戶房產的人，從民情認定的角度已屬「多屋」，但只要被歸類為「自住」，就算空著不使用，一樣免課囤房稅。由此看來，囤房稅最後實質會受到影響的人，只有「持有第4戶以上」的囤房族、約54.5萬人，再扣除有使用、沒空置的，打擊範圍更是「超級小」。

 

綜合上述，稅率太低，不痛、總歸3戶打擊範圍太小，影響不大、建商餘屋超過5年才課，擺明課不到，在在證明政府都在打假球。

 

稅基改革 才能有效逼出空屋

 

一旦稅基改實價後，是否會引起反彈？其實不用擔心，因為稅率可調低，莊育瑋建議，以自住、出租有使用來說，可從原本的百分之幾改為千分之幾的優惠稅率。陳泰源強調，重點是要懲罰「囤著不用」的投資客，一旦持有成本從每年幾萬塊錢變成十幾萬甚至幾十萬元，縱然想「轉嫁」成本，買家也未必接受，如此便能逼出空房，增加房市供給量，售價與租金都能因此獲得緩解，才是正本清源之道。