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「囤房稅2.0」如隔靴搔癢?專家試算:稅基改實價才能逼出空屋

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EBC地產王
 
不少人質疑台灣的房屋稅太過便宜,是造成「炒房歪風興盛」及「高房價」的原因之一,雖然財政部近期規劃「囤房稅2.0」,研擬拉高稅率,桃園房產網紅莊育瑋和房仲作家、時代力量不分區立法委員參選人陳泰源則在YT頻道「桃園小莊-租管售一條龍」直指問題核心並提出稅改建議,呼籲政府對症下藥才能逼出空屋,落實居住正義。
 
市值3000萬元房產 年持有稅不用10萬元
 
究竟台灣的房屋持有稅有多低?莊育瑋舉例一位在春日路上有間市值將近3000萬元透天厝的客戶,因為該房產的建築結構是「加強磚造」又「屋齡老舊」的關係,導致他每年的地價稅與房屋稅加總起來不到10萬元。
 
房仲質疑,囤房稅很難解救台灣房價問題。(示意圖/翻攝自桃園小莊-租管售一條龍YT)
▼房仲質疑,囤房稅很難解救台灣房價問題。(示意圖/翻攝自桃園小莊-租管售一條龍YT)
 
空置不用的投資勝率 大於出租收益
 
再以總價1000萬元、月租2萬元的房子來看,每年24萬元6年下來也不過144萬元;莊育瑋試算,光是年3%溫和通膨6年房產就增值194萬元,也就是「增值」大於「收租」的概念,更何況2020至2023年的房產年漲幅也不只3%。
 
再加上現行「房地合一稅2.0」自然會讓投資客想「放著不動」,莊育瑋打趣地說,只要偶爾用水洗幾次澡、開冷氣讓電表跑一下,弄得「好像不是空屋」並設籍於此,6年之後賣掉還有400萬元免稅額,等於「持有空房6年後賣掉獲利還免繳稅」,就是為何房源供給量不足的原因之一,但買房與租屋的需求仍在,房價與租金價格當然就被推升了。
 
囤房稅2.0隔靴搔癢 難逼出空屋
 
另外,「囤房稅2.0」只針對「囤空房」才課徵,換句話說,囤房稅2.0已具備「空屋稅」的成分,是否就已經解決問題了呢?莊育瑋認為這根本就是「隔靴搔癢」,因為過低的稅基不變。以現行被嚴重低估的房屋評定現值來說,假設100萬元計算,囤房稅2.0的最高稅率4.8%也不過4.8萬元,而這樣的房產市值通常總價破千萬元;也就是說,持有上千萬元房產又是多屋族,被課囤房稅每年每戶才4.8萬元,尤其許多屋齡甚至40年以上的房子往往殘值為零根本免繳房屋稅,縱然老屋硬被課徵也是「零錢」,恐怕一點也不痛。
 
放水建商?最高4.8%稅率難到達
 
「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」,對於財政部的方案,陳泰源感到不以為然,撇除先建後售,一旦「建築執照」核發下來,基地還沒挖、房子還沒蓋,建商就已可賣預售屋了,且一個建案從無到有至「使用執照」核發下來(落成)為止,通常3年起跳,沒想到,竟然還給蓋好後1年內只課2%的優惠稅率。
 
若要課到最高4.8%稅率,還得要等房子閒置滿5年以後,再把預售期3年加進去,等於8年以後才課得到,現行稅率已經很輕,還得拖3+5=8年後才課,倘若房市一片榮景、房價趨勢向上,陳泰源斷言,囤房稅2.0終將成為「變相鼓勵」建商「慢慢賣→賣不掉→開高價→繼續賣」的稅制。
 
房仲試算,認為稅基改實價才能逼出空屋。(示意圖/pixabay)
▼房仲試算,認為稅基改實價才能逼出空屋。(示意圖/pixabay)
 
全國總歸3戶 打擊範圍小
 
以現行制度來說,「自住房額度」全國可有3戶,已經夠寬鬆了;陳泰源分析,持有3戶房產的人,從民情認定的角度已屬「多屋」,但只要被歸類為「自住」,就算空著不使用,一樣免課囤房稅。由此看來,囤房稅最後實質會受到影響的人,只有「持有第4戶以上」的囤房族、約54.5萬人,再扣除有使用、沒空置的,打擊範圍更是「超級小」。
 
綜合上述,稅率太低,不痛、總歸3戶打擊範圍太小,影響不大、建商餘屋超過5年才課,擺明課不到,在在證明政府都在打假球。
 
稅基改革 才能有效逼出空屋
 
一旦稅基改實價後,是否會引起反彈?其實不用擔心,因為稅率可調低,莊育瑋建議,以自住、出租有使用來說,可從原本的百分之幾改為千分之幾的優惠稅率。陳泰源強調,重點是要懲罰「囤著不用」的投資客,一旦持有成本從每年幾萬塊錢變成十幾萬甚至幾十萬元,縱然想「轉嫁」成本,買家也未必接受,如此便能逼出空房,增加房市供給量,售價與租金都能因此獲得緩解,才是正本清源之道。
 
 


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