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買錯中古屋變廢墟?專家:決定價值的關鍵是……

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
面對高房價的世代,年輕人買房往往因「預算」問題,只好退而求其次,選擇中古屋市場,新成屋因房價高、供給量少,反觀舊華廈或老公寓總價較低,坪數實在,CP值相對高,加上地段與從小的生活環境作考量,所以往往優先選擇屋齡較老的公寓,但專家建議,買老屋也不能過於老舊,房子都有所謂的生命週期,若買到大於30年的老屋,物件的挑選必須格外注意。
 
房子就如同生命體,也有生、老、病、死的週期。不動產開發從選地、設計到營造施工,完工後,投入使用,付出其功能、不斷地變老,也有損耗與修復的循環(管理、維護、修繕),老化到無法使用的時候,即面臨死亡(報廢拆除)。根據統計,台灣既有住宅中,屋齡超過30年者,超過總量的50%,達四百多萬戶。而鋼筋混凝土造建築物之耐用年限一般被認為平均可達50年之久。
 
房子有所謂的生命週期,若買到年齡過於老舊的中古屋,物件的挑選必須格外注意。好房網資料照。
華廈與公寓情境。(好房網News記者 陳韋帆攝影)
 
景文物業管理機構董事長郭紀子指出,建築物的生命年數,可分「物理耐用年數」、「社會耐用年數」與「政策折舊年數」。所謂「物理耐用年數」是指建築物的自然壽命,結構安全與設備機能等等變成不堪使用時的使用年限。「社會耐用年數」是因為都市計畫變更、人口變化、環境惡化、地價上漲、房價上漲、停車位不足等社會因素,導致提前拆除重建時的建築壽命。「政策折舊年數」是依據政府法令政策規定折舊攤提的年數,對於房屋耐用年數及每年折舊各地方政府也有其規定。
 
郭紀子說,目前台灣房市面臨「三高」(高房價、高空屋率、高自有率)的問題嚴重,加上政府打房等等因素,炒房者收手不少,房市「三高」還伴隨人口迅速老化與少子化,人民對於房地產的需求發生改變,房地價格盤整,房屋持有時間會更長,換屋機會變少,決定建築物壽命的「社會耐用年數」將延長,未來決定房屋壽命的關鍵因素可能由「社會耐用年數」轉變為「物理耐用年數」,因此,在購屋時,應更加注重房屋品質,多考量房屋使用壽命對於居住成本造成的影響。 
 
而以建築物的耐用年限50年來舉例,如果買大於30年的中古屋,必須承擔的風險就會相對較高,可能歷經10~20年就必須有換屋的打算,否則建築結構上也可能遭到破壞影響安全;因此建議,中古屋的年分不能過於老舊。
 
房市專家胡偉良也曾說,由於使用年限的問題,一般老屋的價值有限,再者,這些老齡房,基本上沒有再次轉手的可能,所以只能等改建或都更。他也提到,老屋的價值和價格只會與時俱減,最後只剩土地的改建價值,若改建不成,那最後的命運可能就是成了廢墟。
 


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