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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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沒錢也能任性?解讀「九成房貸」背後的房市摩斯密碼!

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#房貸 #零元買房 #九成房貸 #多空觀點
文/賴淑惠
 
景氣不佳,世界各國的疫情狀況,又持續混沌未明,秋冬將至,台灣會不會有第二波疫情,連防疫指揮官陳時中都不敢掛保證,但,就在氣氛低迷的2020,房市消失已久的「九成房貸」,卻在此時悄悄捲土重來,有買不起房的年輕人見獵心喜,想要趁勢進場,一搏成家夢,事情真的有這麼簡單嗎?
 
■2008美國「次貸風暴」殷鑑不遠 台灣房市泡沫恐越吹越大?
 
回顧十多年前,雙卡風暴尚未發生前,台灣也曾經出現過「百分百」房貸,簡單的說,就是買房子的人完全不用自備款,拎著一卡皮箱就可以入住新房,直到金管會和央行看不下去,出面管控炒房,讓房貸市場平均成數降至七成,如今房市小回溫,又傳出九成房貸重出江湖,這背後的危機,殷鑒不遠。
 
沒錢也能任性?解讀「九成房貸」背後的房市摩斯密碼!(圖/好房網News資料照)
土城暫緩重劃區機能陸續到位,房價也跟著起漲,但大多數民眾仍看好其後續發展。圖/好房網News資料照
 
時間回到2008年,當時,雷曼兄弟和美林銀行因為次級房貸風暴破產,在這之前,美國房市就是先出現一堆「零首付」和「零元購屋」現象,對一般上班族來說,死薪水吃不飽、餓不死,但要有一筆自備款,卻像遙不可及的夢想,怎麼存也存不到,此時,「零首付」和「零元購屋」的利多,如同他們的救生圈,伸手拉住以為是一線生機,殊不知,這背後的建商逃命簡訊,正用房市摩斯密碼般的不斷暗自傳送中!
 
■建商資金壓力瀕臨爆錶?自貼利息抓交替 願者上鉤恐信用破產!
 
這幾年,台灣房市的交易量明顯走低,銀行購屋貸款和建築貸款,竟然還一直雙雙創新高,如果房市真的這麼好,建商把房子賣給手握大把自備款的資產階級都來不及,何必賣給資金不足的低自備款上班族?說句大白話,這群人的信用分數,對銀行眼中屬於相對低階的,貸款給他們的風險自然也較高,建商之所以瞄準這群人,就是因為自身的資金壓力已經大到爆錶,但又不肯降價以求,寧可貼點利息,讓房市中資金最少的買方進場,替自己的資金缺口抓交替。
 
這就是當年的美國次貸風暴爆發的背景,當政府和銀行及建商三方管制失控,「零首付」和「零元購屋」政策,就會造成這些無自備款購屋族的資產泡沫化,小心!台灣可能也會陷入雷曼兄弟式的次貸危機,銀行受傷、建商破產,都是當年美國經濟最可怕的惡夢,一旦資產泡沫化,這群靠高額借貸誤以為自己晉升有房族的年輕人,這時,才猛然發現,過去擁有的一切,不過是南柯一夢,不但房子可能被收回拍賣,已經交出去的頭期款和本金利息,也都會成為泡沫,還可能一夕之間,成為負債好幾百萬的信用破產者!
 
■銀行不是吃素的!九成房貸限制重重 建商推波助瀾居心可議
 
別以為這只是危言聳聽!首先,以目前銀行推出的九成房貸來看,多採「八成房貸」搭配「一成裝潢貸款」,或是「八成房貸」加「一成信貸」居多,包含安泰、日盛、中信等推出九成專案的銀行,除了考量借款人年齡、還款能力、薪資與財務狀況等。
 
對銀行來說,原本的放款成數約在七成,如果要貸到九成,一般只會考慮年所得至少150萬元以上的高薪族群;此外,只有房市熱門地區,像是台北市、新北市蛋黃區,以及環新竹科學園區的竹北一帶,才有機會貸到九成,銀行開門做生意,當然不想把風險都扛在身上!但,讓人憂心的是,市場上最近居然傳出,有建商為了勸敗,讓購屋客自備一成,再跟銀行貸款八成,剩下的一成自備款缺口,可以用為期三年的支票延後還款,這在在都證明建商想要成交的心意甚堅,緊咬這些資金不足的購屋客層,願者上鉤的背後密碼,恐怕正是一個個危機四伏的房市未爆彈!

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