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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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你的車位不是真的車位?破解「實價登錄」的三大摩斯密碼…

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#停車格 #車位 #實價登錄 #置產秘訣
文/賴淑惠
 
車位不就只是車位嗎?有這麼複雜嗎?最近,台北市地政局長張治祥吃了誠實豆沙包,直言灌水車位就是「實價登錄」最大的陷阱!不少登錄資訊沒將「車位面積」、「車位價格」登載,導致參考失真,單坪價格更因而差了10萬以上,更有甚者,有的買屋客,連車位都沒買,房價卻被灌進了車道的價格,這些關於車位不能說的實價密碼,讓買屋客的房子越買越小,房價全灌進了根本看不見的「國王的車位」裏。
 
■實價陷阱一:「車位坪數」混充「物件坪數」五鬼搬運壓低登錄實價!
 
根據地政局的算法,如果買了總價2000萬元、產權面積共40坪的物件,明明含了一個車位,卻沒有申報完整車位面積、價格資訊時,實價查詢會直接以2000萬元/40坪計算,房價就會被登記為每坪50萬元;但其實車位明明佔了10坪,而車位總價應該是200萬,房屋實價應該是1800萬,坪數也只有30坪才對,換算下來,每坪單價變成60萬元,等同這個物件的單坪實價,登錄價格足足被少算了10萬元,讓消費者產生誤以為買到便宜的假象,被賣了,還傻傻幫人家數鈔票。
 
你的車位不是真的車位?破解「實價登錄」的三大摩斯密碼…(好房網News資料照)
平面停車位(好房網News記者蘇彥菱/攝)
 
■實價陷阱二:沒買車位也要買車道?車道灌入公設住戶難察覺
 
如果只是把車位混充物件坪數,還算事小,過去建商更常見的手法,是直接將車道、同樓層垃圾處理間等公設坪數,通通一股腦也算進車位坪數,4.5坪大小的停車位,少說還要再買到2~3坪上下的公設,但,小心!這背後暗藏一種更讓人火大的陷阱,就是買屋的時候根本沒買車位,但車道的空間,卻直接在「公設」的範圍之內,讓買房的人不知不覺買到了根本用都不會用到的空間,這種被「硬上」的房價數字,通常很難發現。
 
■實價陷阱三:「無頂蓋」泳池、曬衣場也列公設 實價陷阱防不勝防!
 
此外,常見的灌水公設空間,還包括蓋在頂樓的游泳池、曬衣場,不說不多人知道,依照規定,只有在「室內」的才算公設,而「沒有頂蓋」的空間,其實都不能算在公設中,但很多無良建商,都把這些樓頂空間列入公設,灌水實價計算坪數,讓消費者被賣了還渾然不知。
 
■小心!「總價含車位」拉低房價假象 詢價回推計算有招
 
要避開買到「實價地雷宅」?買房前,千萬記得要先到內政部實價登錄網站,確認相關訊息,如果總價欄位出現「車」,代表這個總價「包含了車位價值」;但如果沒有顯示,則代表「單價已經扣除車位」,其中,要特別注意的就是「單價含車位」的案例,因為這個總價已經把車位坪數攤進去,因此單價看起來好像便宜了,但數字卻是已失真。
 
此時,可以先搜尋同社區或鄰近社區的車位,作為查詢目標的車位價格與面積的參考值,用總價扣除車位均價之後,再換算出單坪價格,接著才能拿來跟周邊房價比價,這樣得到的實價登錄數字,才具有參考價值!
 
■車位大小暗藏灌價陷阱!沒超過4.5坪 恐成實價冤大頭
 
此外,不管有沒有買車位,車道等空間灌入房屋實價計算的公設之中,對住戶來說,都相對不划算,因為沒買車位的被當冤大頭不說,就算有買車位的,也會白白被多計價在買賣坪數中,建議大家,可以先參考一下該物件登記的車位大小,再做判斷。
 
簡單的說,停車位在出售時,多採計「個」出售,除了平均一個4.5坪的車位大小,車道面積另行分給車位持有者共同分攤,所以,一般車位的登記坪數,從6、7坪到15坪大小,不一而足,而坪數大小,通常不會直接影響價格,但,如果車位坪數太小,只登記了約4、5坪大小,千萬別以為自己賺到了,反而應該要開始擔心,因為車道等公設,可能被攤進了公設比內計算,如此一來,買車的住戶,等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮;沒買車的更慘,是 白白被剝皮卻不自知!

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