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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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誰是打房風口上的豬?首購族不能不知的背後危機…

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#打炒房 #打房 #首購 #央行 #選擇性信貸 #餘屋貸款 #多空觀點
文/賴淑惠
 
2020年12月7日,央行宣布調整不動產貸款針對性審慎措施,消息一出,房地產業界同聲一哭,哀鴻遍野,這個現象,讓我想起過去創投圈的流行語,「風口站對了,豬也可以飛起來!」而景氣不好的時候,站在風口上的豬,也一定是最先摔下來的,其中,建商唯恐好不容易春燕回歸的房市,從此一厥不振;而央行則強調,這次的政策僅規範高風險的貸款戶,也就是建商與投資客,絕不影響首購及換屋的實質需求貸款案件,這一波打房到底傷了誰?救了誰?再度引發熱烈討論!
 
■捲土重來!央行重手澆熄炒房熱錢 十年前的打房政策還有效嗎?
 
新一波的打房政策,包括新增全國公司法人購置住宅貸款限制,第一戶貸款最高貸款成數為6成;第二戶以上貸款,最高貸款成數為五成,且均無寬限期;而新增全國自然人第三戶以上最高貸款成數為六成,也無寬限期;新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制,最高貸款成數為6.5成,並保留其中一成等待工程興建後始得撥貸;另外,新增餘屋貸款限制,最高貸款成數也僅為五成! 
 
誰是打房風口上的豬?首購族不能不知的背後危機…(示意圖/好房網News)
高雄房市 預售 工地 建案 推案量  (好房網news林美欣攝影)
 
央行選在此時出手,其來有自,從數字來看,現況的確令人憂心,因為銀行消費者購置住宅貸款及建築貸款成長持續走高,10月銀行不動產貸款占總貸款比重為35.9%,接近歷史高點37.9%,更讓人憂心的是,部分案件出現了貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長的異常現象,加上購地貸款部分借款人利用銀行資金,開始進行養地、囤房,餘屋貸款有授信條件過於寬鬆的狀況,這個房是百家爭鳴的味道,讓人回想起十年前的房市榮景下,整個市場瀰漫的濃濃泡沫化氣氛。
 
■疫情橫掃海外熱錢湧進 口袋夠深的投資客、建商無懼打房!
 
時間回到2008年,當時,全球金融風暴後,全球進入低利率、量化寬鬆時代,海外資金大量湧入台灣,產生台灣特定地區房價飆漲,根據「國泰房地產價格指數」,比較2010年第一季與第二季房價,短短時間就上漲17.1%,政府眼看苗頭不對,連番祭出打房政策,除了限制房貸槓桿成數,與調升最重要的基本面利率,還逐步推行奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅,影響所及,房貸利率走升,接著果然成功壓制下消費者購置住宅貸款、建商建築貸款高成長,與房屋移轉交易棟數量,讓房市從高度成長轉為溫和成長。
 
曾經建下奇功的打房政策還有效嗎?今昔的政策內容略有不同,房市的變化也有差異,恐怕不可同日而語!首先,自然人第3戶以上限貸6成,以預售屋為例,對口袋不深的投資客當然有影響,資金槓桿沒算好的購屋族不得不退出,但實際的投資市場上,還有更多手握大把資金的投資客,尤其,這一波把熱錢轉回來的,多是台商或資產階級,對他們來說,多出這兩成的自備款,根本不足為懼;至於一般的土建融貸款限縮至5成,加上餘屋貸款又只剩5成,看似足以讓中小建商的現金週轉率不足而退出市場,但大型建商卻未必受到影響,他們可能反而願意放入更多資金,讓市場出現大者恆大的狀況,最後,能賺到大錢的,還是這些資金雄厚的大建商!
 
■中小建商限縮土建融資恐難撐 預售屋首購族恐成爛尾樓受災戶
 
至於央行保證不會傷到的首購族與換屋族呢?當體質不良的中小型建商的金流週轉不靈,這些購屋自用的客層,有可能因而暴露在風險中!尤其是購買風險一向較高的預售屋,萬一遭到打房波及,背後這些資金不寬裕的中小型建商,前有央行打房限縮土建融資政策,後有營建成本大漲的危機,在這種腹背受敵的情況下,只靠單純預購契約保障的預售屋屋主,倘若碰上無良建商留下爛尾樓跑了,恐怕求助無門,辛辛苦苦攢的買屋頭期款,小心有去無回。
 
所以,現在買預售屋,萬一碰上體質不良的建商,危險度可能是最高的,建議近期有打算買房的首購族與換屋族,可以考慮改看新成屋與中古屋,尤其在政府連番打房的現況下,現在有不少滿手餘屋的建商,很快就會出現餘屋貸款限制的壓力,被迫不得不降價,此時搶進這類物件,反而有機會搶到便宜!
 

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