劉盈盈投資信義區公寓　裝潢出租等待都更

文、圖／芥末紅　圖／劉盈盈提供

財經消費記者劉盈盈時常採訪名人投資理財，其實自己對房產投資也有一套想法！劉盈盈和家人就一起在信義區這個寸土寸金的精華地段買下十二坪、小坪數公寓，並且改造裝潢之後出租，每個月以租金來抵扣房貸，但其實劉盈盈看重的是長遠計畫！因為這個地段未來是都更的潛力區，一旦未來都更，這個房產更將價值不菲！

劉盈盈時常採訪名人投資理財，自己也常做不同的投資，但觀察下來，發現還是房地產是最穩當的投資

「我們經驗可以分享的是，我們不是挑房價，而是挑地段！」劉盈盈和家人投資的公寓位於君悅飯店對面，一坪要價八十萬，是非常老舊的公寓，頭期款跟乾媽、好朋友合資，花了四百五十萬，願意砸下這筆大錢，說白了就是看中都更，等都更的同時，現在還是可以出租，等於是先砸下一筆頭期款，放長遠的投資。

劉盈盈和家人投資的公寓位於君悅飯店對面，每個月以租金來抵扣房貸

劉盈盈說公寓很老舊，但是他們用裝潢去改善老舊感，用舒適的環境去淡化老舊公寓沒有公共設施的缺點，例如電梯等。裝潢主要是走簡單舒適，劉盈盈找人重新粉刷，更改隔間，自己畫，自己上網看格局，看裝潢書，再請認識的水電工、木工來做，去家具街買經濟實惠的家具，「畢竟有沒有裝潢，租金可以差到5千元之多！」分隔成套房、雅房。

有裝潢的公寓，租金可以差到5千元之多

用裝潢去改善公寓的老舊感，分隔成套房、雅房

「因為地段極好，在君悅飯店和台北市政府對面，生活機能很方便，交通也很便捷，因此一直都會有商務客來租房，剛好可以讓我們繳房貸，去彌補等待都更的空白。」而有這樣的想法，則是在3、4年前，因為在出手前曾經請教過一些大師，大師說如果想買的房子已經比你預期便宜兩成以上，就可以出手買，如果沒有便宜兩成，那就等待跌到兩成以上再出手。

台北市政府附近生活機能好，交通也很便捷，吸引許多商務客來租房

除了這一點，接下來就是要算租金報酬率！租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。而盈盈認為房價跟房租，租金報酬率有3~5%便可以出手，應該這樣算划得來！譬如說，位於精華區的15坪套房，租金可以租到3萬，它的房價大約是在1200百萬左右，1坪將近百萬，租金報酬率約在3%。

買房看好地段，劉盈盈分析，像是之前新北市有大量銷出很多，但久了就會發現空房很多，一方面就是因為那些是地段沒有那麼優的房產，景氣不好就會直接反映！建議投資客可以把目標瞄準都更，但必須要有能力付房貸，或者是出租，因為是屬於長遠型投資，不能投資到一半把資產出售，這樣反而賺不到都更後的利多。

劉盈盈買房主要是挑地段，像信義區老公寓有都更題材就很值得投資

劉盈盈最後分享，從以前到現在自己也投資很多東西，最後有賺錢的都是房地產！SARS時期跌最慘，但那時候出手的現在都賺到了，因此她也持續觀察房市，認為現在的房地產還有一年時間可能會再下探，年輕人如果想投資，也可以再觀察一段時間。

劉盈盈經常到國外採訪，很關心海外房地產訊息

劉盈盈對海外投資也有自己的見解，像在日本房產租金報酬率可能可以來到8%，但也要看房子，越老價格可能會下降，所以大部份日本人都是租房子比較多，因此以台灣投資客來說，會是不錯的選擇。