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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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定存利率破1% 解定存當包租公好嗎?

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#定存 #低利率 #降息 #房東 #包租代管 #多空觀點
文/張欣民
 
隨著央行最新一波的降息,各銀行定存利率普遍都已跌破1%的大關卡,讓很多定存族不得不考慮其他更高收益的投資工具,由於房地產具有穩定租金收益又低風險的特性,因此最近有很多人頻頻在問,解定存投資房市當包租公好嗎?
 
受到今年疫情的衝擊,各國不是降息,就是以量化寬鬆(QE)的貨幣政策來因應,我國央行則是採行降息的方式,來減輕疫情對經濟的可能傷害,但是降息是兩面刃,借款的人當然很開心,可是定存族可就不高興了!
 
定存利率破1% 解定存當包租公好嗎?(示意圖/好房網News資料照)
包租公挑房客,性別、職業、有無寵物都是重點。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
 
雖說在最新一波央行降息之前,各銀行的定存利率就已經很低了,大致上都還可守住1%的關卡,但現在各銀行最新的定存利率普遍都已經跌破1%整數關卡,大概在0.85%上下,也就是說現在放100萬元存定存,一年只有8,500元左右的孳息,讓不少靠定存過生活的退休族都揣揣不安,因此最近就常聽到有人在問,解除定存將資金投入房市,當包租公會不會比較好,可享有比較高的租金收益?
 
儘管最近兩年國內房價止跌回漲,在這波疫情之下也顯得相對穩定,但整體來看房市的租金報酬率都還在1.5~2.5%之間,確實比把錢放定存要好很多,這也就是為什麼,手頭資金部位超大的壽險公司近來頻頻出手,搶好地段的房地產標的,著眼的就是有較高的租金收益,最新的案例就是富邦人壽砸268億元買下王朝大酒店。
 
眼見房產的租金收益確實比定存高,但定存族就可以放心大膽的解定存投房市嗎?恐怕還得考量以下幾個現實面的問題。
 
一、房子選擇離自家之遠近?
 
定存族初次投入房市當包租公,最好選擇標的屋離自家不要太遠,這樣還可以就近照顧房子及房客,一旦房子若有修繕問題,也不至於鞭長莫及、疲於奔命。
 
二、房子要不要委託代管?
 
基於地段及租客考量,若還是要選擇離自家較遠的標的,這時候要不要找專業的公司代管出租事宜呢?雖說委託代管可以省下很多瑣碎小事,但代管費用是不能少的,這就會稀釋掉原本的租金報酬率,這兩者之間的差異,自己算盤還是要好好算一下。
 
三、租客穩定嗎?
 
一般而言,當包租公所得的租金報酬率,都是以假設該房子滿租為計算基礎,假使租客不穩定,出現空租期的話,這種情況下的租金報酬率很有可能比定存還低,也很可能會讓自己白忙一場。因此如何找到穩定的租客?或是如何穩住好的租客?都是生手包租公一門不可忽視的課題。
 
四、房價穩定嗎?
 
即使說包租公是以長期穩定租金收益為主要考量,不是為了賺取短線的價差,但還是要慎選標的屋坐落之地段,最起碼房價要穩定,免得萬一有一天必須變現出場,最後卻落得一個「賺了租金,賠了房價」的下場!

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