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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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去年房市交易30萬棟 其實並不到30萬棟!

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#房價 #交易 #房市展望 #買賣移轉 #多空觀點
文/張欣民
 
去年底大家都在猜,2019年全年度房屋交易量有沒有機會站上30萬棟,大多數的人都沒有十足把握,答案日前終於揭曉,正式站穩30萬棟的整數關卡,只是這個數字是實的嗎?還是虛的呢?恐怕還有很大商榷的餘地。
 
房市景氣好壞,價與量是最重要的兩大參考指標,價量齊揚意味景氣大好,價跌量縮則意味著景氣走空頭。因此,正確的、即時的價量統計數據,對於業界或學界研判房市景氣好壞,就更為重要。
 
去年房市交易30萬棟 其實並不到30萬棟!(資料照/好房網News記者楊欽亮攝影)
台北市鳥瞰。好房網News記者楊欽亮 / 攝影
 
價量是房市景氣度重要指標
 
在價的部份,現在我們有官方的實價登錄成交資訊,也有多種房價指數可供參考,儘管前者的透明度還不夠,有待「升級」;後者則還有指數走勢不穩定的問題,但至少是「沒魚,蝦也好」,不滿意但是還可以接受。
 
至於量的部份,大家都是以内政部統計的建物買賣移轉棟數為準,以此判讀該年度房屋交易量的多寡、景氣的好壞,近兩年來更有市場人士以此數據過去的走勢,提出移轉棟數「30萬」為台灣房市景氣榮枯數的說法,顯示大家對這統計數據有很深的依賴感,也有很高的信賴度。
 
去年在大家都還小有疑慮的情況下,全國建物買賣移轉棟數竟然一舉站上30萬的整數關卡,達到300,275棟,創下近5年來的新高紀錄,年增率也達8%,似乎是件可喜可賀的事,也達到市場人士所謂的「30萬」景氣多頭的水位。
 
「30萬」數字是實?是虛?
 
只是當大家看到這個數字在高興時,你是否想過這個數字是實是虛呢?市場恐怕很少有人去質疑它,嚴格來說,若要論年度房屋買賣交易量,這個數字是有問題的,其中是參有「雜質」的,我們應該將這些雜質剔除掉,應該要有更清晰透明的交易量數字,來判讀房市景氣。
 
去年全國建物買賣移轉棟數30萬棟,如果簡單的將之轉化為去年房屋交易量30萬棟,恐怕這30萬棟就不是30萬棟了!這似乎有一點像禪話當中所說的「見山不是山,見水不是水」,不過也沒有那麼深奧啦,簡單的說是道算術題而已!
 
深入了解就知道,官方的建物買賣移轉棟數統計主要是由兩個成分所組成,說來就是這個非常簡單的算術題:A=B+C
 
A=建物買賣移轉棟數
B=預售屋完工交屋數
C=成屋買賣成交件數
 
嚴格來說,B是在2~3年前預售階段簽完約,完成交易,在2~3年後完工交屋,完成產權移轉,併計入當年度的建物買賣移轉棟數統計,實際的交易行為跟統計數據有2~3年的落差,這就是我所說的統計數據的雜質,C的交易數量才能夠較精準的反映當年度的市場交易量,以及當年度的購屋需求。
 
當然在現行的統計架構之下,較有SENSE的市場人士,想要更清楚看清市場真相的人,就得要去抓一個預售屋完工數占建物買賣移轉棟數的比重,並將之剔除,以求得一個較真實的年度房屋交易量,只是這一個占比該抓多少,是人言言殊,以個人的經驗值來猜的居多,這又失去統計數據該有的精準度了!
 
根本解決之道是另列項目統計
 
根本解決之道還是要回歸到源頭,因為地政機關在統計這些數據時都知道,哪些是預售屋完工交屋的移轉數量,哪些是成屋的交易移轉數量,只要分開另列項目統計,簡單就依上述A、B、C三個數字呈現出來就可以,這樣對於市場人士或是研究人員,就可省掉很多摸索或是猜測的功夫了,讓大家對於市場景氣的研判能更準確!
 
相類似的統計問題還有第一次總登記的數字,目前也是以一籃子的方式統計,若能夠再細分為第一次總登記產權移轉及第一次總登記產權未移轉兩大項,就可以清楚的看到已經完工的建案,還有多少房子未售出,這就是大家都很想知道的市場餘屋數,而不是推估出來的餘屋數。
 
政府很多機制及工作當然可以因循舊制,不做不錯。然而相關的地政統計數字已經看了數十年,對做初階的研究是很有幫助,但總覺應該還有可更精進的地方,精進兩個字是近年地政機關最喜歡用的字眼,希望在短期內能看到地政機關在統計數字上有更精進的表現。

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