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朱學恆 翻譯《魔戒》並將版稅捐出成立奇幻文化藝術基金會,並組織開放式課程計劃,引進世界各大學一流知識。現為財團法人奇幻文化藝術基金會董事長兼執行長、飛碟電台《阿宅反抗軍》主持人。
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何時實坪變虛坪?

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#附屬建物 #雨遮 #公設比 #陽台 #虛坪 #實坪 #多空觀點

文/朱學恆

某一次上節目談房價的問題,主持人顯得特別憤怒。

一問之下才知道,原來他好不容易買了個房子(現在還在背一堆貸款),結果雨遮跟公設的比例加起來,跟他屋內真正可用的空間一樣大。他等於花了一倍的錢買一個比表面上坪數小很多的房子。

新屋、預售屋公設高,即使屬合法但也常有買到一堆虛坪的「不實在感」。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

威秀影城與信義區商業大樓、豪宅俯瞰圖。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

這不禁讓我想起了一個一直以來的疑惑,世界各國都沒有什麼賣公設虛坪(雨遮等等就更誇張了)來計價的案例,為什麼台灣有很長一段時間這件事情被視作理所當然呢?

講的更直接一點,立法或是刻意疏漏這部分的法律執行,導致建商獲得更多利益的作法,其實就是直接的利益輸送,輸送的是民眾的財產,給了建商更多不該有的獲利。

深入一查,你會發現當年在雨遮爭議中,有一派的說法是雨遮或是陽台其實可以完全不列入建物面積,當然就更不用計價,可是問題是有另外一派說法是因為以前土地登記一直都這樣,所以不能夠輕易改變。(所謂的雨遮爭議就是因為有太多雨遮跟陽台被算進虛坪價格裡面,結果三天兩頭有人打官司陳情,結果搞到政府出面說要處理了!結果大家又被騙了一次,因為說要處理還是拖了好幾年,直到民國98年9月監察院行文糾正行政院說他們坐視這個部分不管,導致糾紛爭議橫行,可是就算所謂的動起來了,實際執行也還是要拖到民國100年5月1號才真正執行。)

民國100年5月1日起雨遮不得計價,但可登記為附屬建物。(資料中心)雨遮

但是,當時內政部發的說明稿中提到一件事情:「內政部地政司指出,自民國71年以來台灣即採取屋簷雨遮辦理登記的方式,目前更有52萬多戶將屋簷雨遮登記為既有產權,若驟然改變登記方式恐將衝擊現行土地登記制度之穩定性與一致性,也可能因為面積計算方式的變更而影響民眾對於申請都市更新案件的動力,因此未來將持續「有物即有權」的觀念,維持屋簷雨遮納入建物測繪登記的做法,只是雨遮範圍將嚴格覈實登記。」

但問題是這些雨遮屋簷你又不能用,不改這個制度,到底是圖利到誰?

根據工商時報2009年9月13號的社論:「自民國46年起,原本牆壁外之陽台、露台等在權狀是不可以登記的,但卻於民國70年、71年、81年逐步放寬。」講得很清楚,原先是根本不可以登記,到了民國71年之後不知道怎麼搞的數次放寬,而這中間獲利的當然是建商。

好啦,但是原先雨遮修法中是打算全部不能登記的,結果呢?現在變成不能計價但是可以登記,而且只規定預售屋,如果你要賣手中的成屋,就沒有這個限制。這中間的轉折之一,根據2010年7月25號的中國時報報導:「建築公會全聯會理事長王光祥不諱言,確實在上周三向行政院長吳敦義陳情,強調全台870餘萬屋主雨遮都有登記,日後一旦不列入登記,無疑令廣大民眾權益受損,業界才會建議在合理範圍內讓建物登記。」建築公會代表的當然是建商,他爭取的權益當然是民眾中建商的權益,不然難道他會去爭取建商賣比較便宜一點給民眾讓建商少賺錢嗎?

而在內政部公佈的一份針對台北市2009年建案的調查中,雨遮的比例誇張到什麼程度呢?根據他們的抽查,當時全台北市有1%的建案,雨遮竟然佔了樓版面積的1/5以上!也就是你買屋子付的錢裡面有1/5是拿來買你根本住不到站不上去的雨遮!

雖然雨遮的問題勉強算是解決,最後妥協的方式是分開登錄,但實際上現在業界的運作模式,依舊是用總坪數、總價計算,建商依舊賺一樣的錢,你依舊多付不該付的錢,這狀況真的改變了嗎?尤其是之前的案例讓我們看到,建商透過運作讓法律、標案都可以為之修改,身為台灣想要買房的消費者,真的有人可以讓你倚靠嗎?

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