文／林奇芬
最近有朋友邀請我去參觀位於新竹的一個養老宅建案，也讓我認真思考，究竟老了該怎麼生活才好？尤其是台灣高齡化趨勢越來越明確，老年生活與照顧問題，確實是一大挑戰。
根據市場調查，台灣民眾購買養老宅的預算，近9成落在1500萬元以下。另外，由於子女已經長大或成家，不需要太大空間，因此比較期待的是1+1房，或1+2房等較小坪數住宅。而養老宅機能，最重視的是靠近公園、醫院、捷運、便利生活用品採購等。在城市的選擇上，雖然有4成還是喜歡台北市，但也有民眾喜歡生活步調較緩慢的台中市、花東、宜蘭等地。
以房養老的觀念已經為越來越多人接受（好房網News記者陳韋帆／攝影）
以目前台灣可以提供的養老方式，大約有以下幾個方向選擇。
一，住宅低總價，高管理費
最近參觀的養老宅，是一個養老社區的規劃，每個住戶的居住坪數不大，大約在12坪左右，但是重視公共空間與服務，包括有餐廳、溫泉、休閒設施、健康管理等，等同於飯店式的管理與服務。由於個別居住空間不大，所以房屋總價不高，大約在800萬到1000萬之間。但後續進住後，每個月二人生活管理費要2.5萬元，不含伙食費、電費等。
這類產品較適合重視生活品質的族群，主要看後續社區維護管理能力，但也需要有充足的現金流，才能支應每個月的管理費與生活費。
二，銀髮族押租住宅
這類養老宅以知名的潤福生活、長庚養生村等為主。沒有住宅產權，以租屋方式進住。但進住前要先付押租金，根據坪數大小不同(15到30坪不等)，金額在600萬到1400萬元之間。若居住超過二年以上退租(看個別規定)，押租金可退還。此外，每個月管理費，單人預算大約1.5萬元，二人約2.5萬元左右。伙食費、水電費要再外加，預估二人約需4萬元。
目前這類銀髮宅數量稀少，但頗受歡迎，需要排隊預約等候進住機會。此等同於付租金住飯店，每個月需要較高的現金流需求。
三，賣大屋，換小屋
大多數人在家庭成長期，由於家庭人口數較多，需要較大坪數的住宅，但等到子女長大、進入退休生活時，並不需要太大居住空間。如果考量退休後生活費需求，可以賣出大坪數的房屋，轉換小坪數房屋，保留部分現金作為退休生活費來源。
除此之外也可考慮移居其他城市，例如台北市房價較高，若賣出台北市的房屋，轉而買進台南市、高雄市的房屋，由於其他縣市房價較低，就可保留部分現金作為養老生活所需。
四，房屋貸款，以房養老
這幾年開始受到注意的「以房養老」，比較適合有房子，沒有現金的高齡族使用。先把房子抵押給銀行，但可以繼續居住在原房屋，銀行每個月提撥一筆資金給借款人，作為養老生活費用來源。目前銀行會先進行房屋估價，以7成價、30年期間分期提供資金。
未來若屋主過世，繼承人可清償借款取得房屋繼承，或是由銀行拍賣房屋清償借款，剩餘資金再歸還繼承人。
以上四種選擇，可以根據個人資金狀況，與對生活品質需求來做考量。由於台灣高齡化社會的發展速度相當快速，大家也要開始為退休生活預做準備了。
