文/林奇芬
目前台灣五大銀行購屋貸款利率已經跌至1.624%，史上第二低(最低是2010年5月，利率1.616%)，購置住宅貸款餘額高達6.78兆元，史上最高額，但是房市成交量卻仍然低迷。這是怎麼了?
一般來說，房貸利率降低，有利於民眾購屋意願，通常可以帶動房市復甦。以美國2000年到2007年的房市熱潮，主要就是美國以低利率刺激經濟，帶動了房市成長。不過，最終也因為利率攀高、以致房市泡沫，最終引發金融海嘯。
房貸利率史上次低，帶不動房市買氣？(好房資料照片)
美國開始升息，台灣利率不動
金融海嘯之後，美國再次用低利率加上QE(量化寬鬆)，降低資金成本，推升美國房市再度成長。不過，美國自2015年底開始升息，目前基本利率已經攀升到2%，30年期房貸利率也從最低3.5%，攀升到目前4.85%，房市開始有降溫跡象。
但台灣利率走勢與美國不同，台灣央行自2015年起反而陸續降息4次，2016年下半年起更維持在1.375%低利水準不動至今。先前央行對房市的許多選擇性信用管制，更已經陸續解禁，目前只剩下豪宅貸款成數還有限制。
利率史上第二低，買賣棟數欲振乏力
政策上，央行對房市管制放寬，銀行因為爛頭寸多，開始在房貸放款上更為積極。今年以來，銀行對首購族給予更高貸款成數、更低利率優惠，顯示銀行在房貸業務上更為積極。
有些銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款專案」，利率甚至殺到1.44%，可以說是史上超級低。不過這些特惠案，仍有一些條件限制，例如，金額不超過某個額度、時間不超過1到3年等，而且利率也會隨指標利率浮動。
整體而言，目前貸款條件，對首購族、換屋族，都是相當良好的環境。但若從房屋買賣移轉棟數來看，自2015年持續降低利率以來，房屋買賣移轉棟數卻是持續萎縮，買氣並沒有因為利率降低而成長。
房貸利率與房屋買賣移轉棟數
民眾購屋謹慎，但卻是良好購屋環境
若要推估可能原因，第一，房價太高，購屋負擔沉重，民眾仍有買不起的壓力。第二，房市供過於求，對房市未來展望不佳，認為不需要急著購買。第三，國際貿易紛爭加劇，景氣變數多，投資上更為保守謹慎。以上諸多原因，讓購屋族裹足不前，即使利率已經跌到地板，仍然不願意進場。
不過，換一個角度。若是從自住購屋者來看，目前卻是一個良好的購屋環境。理由有二，第一，房市餘屋量大，成交低迷，買方有更好的殺價談判空間。就像買股票不要追高，買屋也不要在房市最熱絡時買進，房市冷清的時候反而是買方市場，有更好的談判優勢。第二，購屋貸款條件好。目前銀行積極拓展房貸業務，不僅可以提高貸款成數，利率也相對便宜，資金成本低，每月利息負擔較低。
自住客不需要過度考量房市景氣問題，應該著重在本身購屋需求，以及可負擔能力，挑選適合自己的購屋總價與居住地點。好好把握目前低利率、可議價的購屋環境。
當然，未來利率變化仍可能對購屋族帶來困擾。目前美國已經開始升息，台灣會不會跟進?以目前台灣景氣狀況、通膨數據，台灣快速升息機率是較低的，預估即使升息，空間也不會太大。除非發生全球性惡性通膨，但這樣的機率也是非常低的。只要嚴控房貸金額不超過家庭收入35%到40%，即使利率上升1、2碼，對每月房貸利息的影響仍是相當有限的。
