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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房貸步步攀高,房市風險高嗎?

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#房貸 #逾放比 #房市風險 #多空觀點

文/林奇芬

房貸利率接近史上最低,銀行房貸餘額也來到歷史新高,近期金管會開始緊盯銀行房貸餘額與逾放警戒。不過,目前房貸品質還算穩健,只是要留意未來全球經濟情勢走向。

銀行今年努力衝刺房貸,近期五大銀行放款利率已經低到1.62%,並給首購族更大的貸款成數。但最近金管會開始注意銀行房貸放款情況,甚至對部分房貸逾放比較高的銀行,開始展開壓力測試。這會不會讓已經冷凍很久的房市,更加雪上加霜呢?而台灣金融業對不動產放款的風險,又有多高呢?我們從以下幾個數字來了解一下。

一,房貸餘額創歷史新高

截至2018年6月底,銀行購屋住宅貸款餘額有6.78兆元,房屋修繕貸款有1019億元,建築貸款有1.77兆元,三者合計房地產相關貸款餘額高達8.65兆元,創下歷史新高。

資料來源:中央銀行網站,林奇芬整理

二,房貸佔銀行放款比重32%

雖然房地產相關放款創新高,但整體金融機構存款餘額攀高到43兆元,放款餘額也來到27兆元。雖然房地產相關放款金額創高,但佔銀行總放款比重,仍在32%左右,跟過去幾年相比並未攀高。

不過,據央行統計,若從本國銀行徵提不動產做為擔保品之授信餘額高達15.76兆元來看,則不動產占總授信餘額之55.71%,這個比率就相當高。這表示,銀行放款主要擔保品是不動產,若不動產市場出現較大波動,將影響銀行授信品質。

銀行總放款

三,逾放比仍在低水準,金管會要求壓力測試

目前銀行逾放比0.27%,仍在相對低水準,但部分銀行不動產放款過度集中,或房貸逾放比上升,已成為金管會關注對象。金管會表示將對房貸逾放比率在1%以上的銀行,採取個別監理措施與壓力測試,目前被盯上的有三、四家左右,主要是中小型銀行,要求這些銀行自提改善計畫。若未改善將限制不動產放款,或提高備抵呆帳準備。

四,房貸佔家庭負債比重高

根據央行今年5月的金融穩定報告,台灣家庭借款用途中,有63.56%是用於購置不動產,而家庭借款還本付息金額,佔家庭可支配所得比率高達48%,顯示不動產貸款支出幾乎佔家庭所得一半。由於目前經濟穩定,失業率低,利率水準低,家庭支付貸款能力強,因此逾放比低,銀行不動產放款風險也低。

但今年以來,川普在全球發動貿易戰,已經逐漸影響到全球經濟景氣,未來必須持續關注全球經濟動向。若是景氣惡化,衝擊企業獲利,並導致失業率攀高,就可能影響民眾償付貸款能力,並進一步帶來房貸逾放比攀高風險。不過,好消息是,台灣民眾普遍儲蓄率仍高,大多可以應付短期市場震盪。

銀行自我管理,民眾自我管理

從以上幾個面向觀察,房地產貸款餘額雖然節節攀高,但佔銀行放款比重仍在3成左右,同時因信用風險仍低,民眾繳交貸款能力強,銀行放款風險仍不高。但在央行報告中,或近期一些學者專家提醒中,對於未來不動產風險,已經有更多人提出警訊,也是不得不多加留意。

未來金融業要做好不動產放款上的自我管理,不管是放款金額上限或是放款對象,應該要更為謹慎,確保授信品質良好,降低逾放風險。另外,民眾也要檢視自我財務能力,以目前房貸支出佔家庭可支配所得一半,確實是一個過高比重,一般建議房地產貸款支出,最好佔家庭所得3成、最多不超過4成,才是較為安全的財務控管。此外,也提醒民眾準備好3到6個月的緊急備用金,以防收入中斷時,不至於對房貸或家庭生活產生衝擊。

如果銀行與個人都事先做好風險控管,即使面臨全球的經濟風險,應該也能安然度過。

(以上為個人看法,不作為投資建議,投資人請自行判斷投資風險)

 

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