文／林奇芬
房貸利率接近史上最低，銀行房貸餘額也來到歷史新高，近期金管會開始緊盯銀行房貸餘額與逾放警戒。不過，目前房貸品質還算穩健，只是要留意未來全球經濟情勢走向。
銀行今年努力衝刺房貸，近期五大銀行放款利率已經低到1.62%，並給首購族更大的貸款成數。但最近金管會開始注意銀行房貸放款情況，甚至對部分房貸逾放比較高的銀行，開始展開壓力測試。這會不會讓已經冷凍很久的房市，更加雪上加霜呢?而台灣金融業對不動產放款的風險，又有多高呢?我們從以下幾個數字來了解一下。
一，房貸餘額創歷史新高
截至2018年6月底，銀行購屋住宅貸款餘額有6.78兆元，房屋修繕貸款有1019億元，建築貸款有1.77兆元，三者合計房地產相關貸款餘額高達8.65兆元，創下歷史新高。
二，房貸佔銀行放款比重32%
雖然房地產相關放款創新高，但整體金融機構存款餘額攀高到43兆元，放款餘額也來到27兆元。雖然房地產相關放款金額創高，但佔銀行總放款比重，仍在32%左右，跟過去幾年相比並未攀高。
不過，據央行統計，若從本國銀行徵提不動產做為擔保品之授信餘額高達15.76兆元來看，則不動產占總授信餘額之55.71%，這個比率就相當高。這表示，銀行放款主要擔保品是不動產，若不動產市場出現較大波動，將影響銀行授信品質。
三，逾放比仍在低水準，金管會要求壓力測試
目前銀行逾放比0.27%，仍在相對低水準，但部分銀行不動產放款過度集中，或房貸逾放比上升，已成為金管會關注對象。金管會表示將對房貸逾放比率在1%以上的銀行，採取個別監理措施與壓力測試，目前被盯上的有三、四家左右，主要是中小型銀行，要求這些銀行自提改善計畫。若未改善將限制不動產放款，或提高備抵呆帳準備。
四，房貸佔家庭負債比重高
根據央行今年5月的金融穩定報告，台灣家庭借款用途中，有63.56%是用於購置不動產，而家庭借款還本付息金額，佔家庭可支配所得比率高達48%，顯示不動產貸款支出幾乎佔家庭所得一半。由於目前經濟穩定，失業率低，利率水準低，家庭支付貸款能力強，因此逾放比低，銀行不動產放款風險也低。
但今年以來，川普在全球發動貿易戰，已經逐漸影響到全球經濟景氣，未來必須持續關注全球經濟動向。若是景氣惡化，衝擊企業獲利，並導致失業率攀高，就可能影響民眾償付貸款能力，並進一步帶來房貸逾放比攀高風險。不過，好消息是，台灣民眾普遍儲蓄率仍高，大多可以應付短期市場震盪。
銀行自我管理，民眾自我管理
從以上幾個面向觀察，房地產貸款餘額雖然節節攀高，但佔銀行放款比重仍在3成左右，同時因信用風險仍低，民眾繳交貸款能力強，銀行放款風險仍不高。但在央行報告中，或近期一些學者專家提醒中，對於未來不動產風險，已經有更多人提出警訊，也是不得不多加留意。
未來金融業要做好不動產放款上的自我管理，不管是放款金額上限或是放款對象，應該要更為謹慎，確保授信品質良好，降低逾放風險。另外，民眾也要檢視自我財務能力，以目前房貸支出佔家庭可支配所得一半，確實是一個過高比重，一般建議房地產貸款支出，最好佔家庭所得3成、最多不超過4成，才是較為安全的財務控管。此外，也提醒民眾準備好3到6個月的緊急備用金，以防收入中斷時，不至於對房貸或家庭生活產生衝擊。
如果銀行與個人都事先做好風險控管，即使面臨全球的經濟風險，應該也能安然度過。
(以上為個人看法，不作為投資建議，投資人請自行判斷投資風險)
