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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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對不動產放款都快到50%了 還嫌房貸利率不夠低?

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#不動產放款 #房貸利率 #房貸 #置產秘訣

文/Dolin66

商總理事長賴正鎰8月2日指出,支持由政府提供信保基金信貸,讓青年購屋自備款降為 1 成的構想,並且說希望政府能提供更優惠的利率補貼,例如 1.3% 或者更優惠的寬鬆期,能讓低迷的房地產燃起希望。

依據中央銀行今年5月公布金融穩定報告,台灣銀行對住宅及商用不動產放款比率逐年攀高,2017年已占總放款額的47%,等於台灣銀行每貸出2塊錢,就有將近1塊錢用在房地產市場。

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台灣金融業把50%的放款都用在了房地產相關產業,這其實已經暴露出,無論是購屋居住的家戶、營建相關業者,或者是商用不動產買賣等,都已經累積了大量了負債,除了間接證明台灣目前房地產價格仍處於不合理的高點外(因為房價太高,所以需要更多的貸款來促成買賣行為),更危險的問題是,這些累積在房地產相關產業的負債,如果遭遇房價轉折向下的趨勢時,就會造成負債方沈重的利息壓力,甚或造成資不抵債的最壞狀況。

然而,在這樣的時刻,台灣的房地產從業者,竟然不是由如何儘早去化庫存,降低負債的角度來思考問題,還要政府透過補助的方式,壓低房貸利率,或者給予貸款者更長的只繳息寬限期,說穿了只是想要把手上的庫存房屋及金融負債儘早轉移給政府、銀行及貸款購屋者,以免房價下跌的資產減損造成企業的損失。

此外,因為央行2016年3月解除了房貸成數的管制措施,已經導致部份銀行開始拉高對新申請房貸的放款成數,甚至有些銀行開始以低利率加上寬限期重計等條件,引誘貸款購屋者轉貸,但這些行為都只能延緩面對債務問題的時間,甚至有可能因此而讓資產風險越吹越大。

若從總體經濟的角度切入,台灣銀行幾乎過半放款針對房地產業,除了放款過度集中的風險外,更麻煩的問題是,房地產業又已經處在2016年空屋率高達10.22%,全台共計有86萬戶低度使用住宅的供過於求狀況;當資金只能往一個早已供過於求,甚至有債務泡沫化風險的產業集中,背後反映的,其實是台灣喊了很久的產業轉型,成效看來極為有限,導致資金在國內找不到其他可以投資的標的,又受不了銀行的低利率,就形成2年內高達3.8兆新台幣資本流向國外的狀況,這又讓央行有必須調升利率的壓力,一旦台灣開始升息循環,不管再緩慢,都會對過去積累在房地產的負債產生衝擊(因為償債成本增加),而當資金潮不在時,就會知道誰在沙灘上裸泳。

美國除已啟動升息循環外,同時亦在回收QE所釋放的資金,如果台灣選擇在此時逆向擴大金融負債槓桿,未來很有可能會成為,這波為應處金融危機所啟動印鈔票party中,最後離場的倒楣鬼!

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