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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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金管會放寬融資管制 台灣房市大利多?

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文/Dolin66

金管會8月28日宣布大幅放寬銀行業對建築融資的限制,未來銀行只要是針對興建或購置公私立各級學校、醫療機構、政府廳舍(包含職務宿舍)、社會住宅、長照服務機構、依工廠管理輔導法申請許可或登記的工廠、參與都市更新的土地及合法建築物,以及符合促進民間參與公共建設法、都市危險及老舊建築物加速重建條例等營建案的放款,均不受銀行法第72條之2「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額,不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%」之規定。

許多報紙在金管會公布此一政策後,均以「房市添活水」視之,不過因為不納入30%限制的營建放款,除了都市更新及危老改建外,並不包含私人營造的集合住宅,換句話說,除非現有銀行手頭上已經有承貸學校、社會住宅等可以排除在30%限額外的營建類貸款,不然未來也只可以增加對特定營建項目的貸款,這離媒體所稱的「房市活水」,其實還有一段不小的距離。

金管會放寬融資管制,台灣房市大利多?(好房資料中心)經濟部、金管會、央行昨日二度協商,祭出金融工具,遏制工業用地炒作。(圖/好房資料中心)

因此,與其把此次金管會放寬管制當成營建業的活水,還不如視為政府為實踐8年興建20萬社會住宅的政策承諾預先籌措融資來源,以及鼓勵台商回流拼經濟,以衝高台灣GDP年增率作為主要目的的放水政策。

社會住宅是政府為了協助青年及社會弱勢族群,在台灣都會區房價飆漲後,還能一圓房產夢的政策產物,不過若從市場供需原則的大方向來看,台灣房地產市場已經處於空屋超過100萬戶,明顯供過於求的狀況,此時政府反而跳下來繼續增加房地產市場的供給面,很可能會進一步造成市場價格的壓力,特別是台灣人口即將邁入負成長,而日本房地產價格就是在日本總人口出現負成長後,出現明顯的下修走勢,迄今都沒有回到最初的高點,政府此時要銀行再把3,000億新台幣投入社會住宅的行列,如此的資源配置是否反而讓人有種捨本逐末的感覺。

因此,與其政府跳下來做營建商,還不如思考利用租金補貼等方式,鼓勵現有空屋跟都會無自用住宅人口間強化連結,一方面促進空屋數量下降,另一方面解決都會區人口的居住問題;在鼓勵台商返台投資部份,其實也該思考為何廠商老喊著缺地,但政府一堆工業園區卻出現空置的問題,台灣真的缺工業發展的用地嗎?還是政府始終沒有一個一貫的國土使用計畫,一方面任由不當規劃且不符廠商使用所需的科技、工業、創新園區養蚊子,一方面卻又大開方面之門,讓廠商很容易在不該是工業用地之處,貸款到資金興建廠房,土地原本應該是地狹人稠的台灣最珍貴的資源,如今看來卻沒得到政府認真的保護。

銀行法之所以針對營建訂出融資上限,主要用意即為避免銀行對單一行業放款過於集中,況且營建業本來就是負債率較高的行業,但風險控制永遠會跟追求經濟成長相互衝突,此時監督機制就成了必要之惡,希望金管會真的可以管制銀行業不會出現向營建業超額放款的違法事件,或者利用掛羊頭賣狗肉方式偷鑽制度漏洞(例如營建業把興建學校的政府款項先挪去一般營建住宅,然後再以興建學校名義向銀行申請營建貸款),不然這等於替銀行跟營建相關業者間,開了一道不受控制的資金旋轉門!

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