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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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如果空屋還要賣10年 聰明消費者該如何與房共舞?

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#多空觀點
文/dolin66
 
內政部營建署9月10日發布「106年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」,106年全國低度使用宅數為86萬4835宅,占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為10.12%,總數甚至比105年的86萬2965宅還多,這代表過去一年來,台灣的空屋數量完全沒有去化,若再搭配上106年4季新建待售於屋,始終維持在72,000至75,000戶的高點來看,台灣最近1、2年有大量的新建案進入市場,今年上半年使照核發量亦為近10年新高,但反觀銷售端2017年全年房屋移轉棟數雖然是三年來首度回升,但也僅有26.6萬戶,整體房地產市場「供過於求」的狀況不但沒有改善,恐怕還有持續惡化的趨勢。
 
若從房價未來漲跌機率的角度切入,目前的確不是買房的最佳時機,特別是在雙北等空置房屋比率較低,同時也是房價比較高的都會區,但我想許多人都因為遷就雙北工作機會比較多,必須生活在雙北、桃園、基隆等區域,也應該有許多人,基於不讓房貸影響家庭生活品質的考量,選擇以比較長的通勤時間,在雙北都會區周邊購屋,這的確是種兼顧工作與購屋需求的方法,不過,若綜合思考目前臺灣房地產價格仍處高檔,且未來下修機會極大、人生各階段的居住需求大不相同,以及臺灣各地區房價逐漸出現M型化趨勢前提下,「先租後買」應該是多數上班族可以思考的居住策略。
 
專家認為,整體房地產市場「供過於求」的狀況恐怕會持續惡化。(圖/好房資料中心)
新莊推案量大,空屋率高達八成(好房網News記者陳韋帆/攝影)
 
所謂的「先租後買」,就是利用雙北都會區目前租屋成本不到購屋房貸一半的價格差距,先以租屋的方式,滿足家庭在都會區居住上的需求,等到人生走到下半場後,再重新依照當時的居住需求,思考該在哪裡購屋及度過老年生活。這樣處理居住需求的好處有以下3點:
 
一、家庭更有機會存到錢
 
以台北市為例,目前同樣行政區相同條件的房子,每月租金不到8成總價房貸的一半,換句話說,如果家庭選擇的30坪左右3房的物件,一個月光是房租跟房貸差異就可以高達2萬元以上,一年等於多存了24萬元,這對於剛出社會的小家庭來說,絕對是不小的一筆存款來源。更何況越晚買房,付出的成本越低的機會非常高。
 
二、更能彈性處理家庭居住需求
 
家庭居住需求會隨著家庭成員年齡及外在條件而改變,舉例來說,公司調整家庭成員的工作地點、小朋友學區的問題、年齡漸長後對於健康,以及高樓層公寓的使用限制等,如果打定主意剛結婚就買房,很容易碰上居住需求依時間改變後,開始覺得房屋不符使用需求,然後需要再度換屋,這在過去房地產保值性不差的前提下問題不大,但若放在目前房市供過於求的大環境下,每多買一次房,就是多一次必須承擔資產跌價的風險。反觀租屋可彈性依照屆時的居住需求,重新選擇租屋物件,且不必每天擔心房價何時會跌,等到小孩大了,也快接近退休階段時,就可以重新思考家庭是否一定必須居住在台北都會區,還是可以到東部等房價更低的地方購買屬於自己養老的天地。
 
三、更有效率的利用房屋
 
對上班族而言,每天至少必須花上8-10小時在工作及通勤,再加上6-8小時的睡眠,在房屋內清醒的時間可能也只有短短的6-8小時,反觀快進入退休階段時,可能超過12小時都會待在自己的房子裡,如此觀之,何必在年輕時,花比較高的成本,買了房屋在白天養蚊子?
 
當然,如果認為擁有房子就可以為家庭帶來穩固的心理依靠,或者有能力負擔目前房地產價格的消費者,早買晚買就不是重點,而是在能否找到真正符合家庭成員人生各階段需求的房子,以及不要過度擴大房貸的財務槓桿。總之,多看多聽多比較,才不會成為買貴了的冤大頭!
 

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