文／dolin66
內政部營建署9月10日發布「106年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」，106年全國低度使用宅數為86萬4835宅，占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為10.12％，總數甚至比105年的86萬2965宅還多，這代表過去一年來，台灣的空屋數量完全沒有去化，若再搭配上106年4季新建待售於屋，始終維持在72,000至75,000戶的高點來看，台灣最近1、2年有大量的新建案進入市場，今年上半年使照核發量亦為近10年新高，但反觀銷售端2017年全年房屋移轉棟數雖然是三年來首度回升，但也僅有26.6萬戶，整體房地產市場「供過於求」的狀況不但沒有改善，恐怕還有持續惡化的趨勢。
若從房價未來漲跌機率的角度切入，目前的確不是買房的最佳時機，特別是在雙北等空置房屋比率較低，同時也是房價比較高的都會區，但我想許多人都因為遷就雙北工作機會比較多，必須生活在雙北、桃園、基隆等區域，也應該有許多人，基於不讓房貸影響家庭生活品質的考量，選擇以比較長的通勤時間，在雙北都會區周邊購屋，這的確是種兼顧工作與購屋需求的方法，不過，若綜合思考目前臺灣房地產價格仍處高檔，且未來下修機會極大、人生各階段的居住需求大不相同，以及臺灣各地區房價逐漸出現M型化趨勢前提下，「先租後買」應該是多數上班族可以思考的居住策略。
專家認為，整體房地產市場「供過於求」的狀況恐怕會持續惡化。（圖／好房資料中心）
所謂的「先租後買」，就是利用雙北都會區目前租屋成本不到購屋房貸一半的價格差距，先以租屋的方式，滿足家庭在都會區居住上的需求，等到人生走到下半場後，再重新依照當時的居住需求，思考該在哪裡購屋及度過老年生活。這樣處理居住需求的好處有以下3點：
一、家庭更有機會存到錢
以台北市為例，目前同樣行政區相同條件的房子，每月租金不到8成總價房貸的一半，換句話說，如果家庭選擇的30坪左右3房的物件，一個月光是房租跟房貸差異就可以高達2萬元以上，一年等於多存了24萬元，這對於剛出社會的小家庭來說，絕對是不小的一筆存款來源。更何況越晚買房，付出的成本越低的機會非常高。
二、更能彈性處理家庭居住需求
家庭居住需求會隨著家庭成員年齡及外在條件而改變，舉例來說，公司調整家庭成員的工作地點、小朋友學區的問題、年齡漸長後對於健康，以及高樓層公寓的使用限制等，如果打定主意剛結婚就買房，很容易碰上居住需求依時間改變後，開始覺得房屋不符使用需求，然後需要再度換屋，這在過去房地產保值性不差的前提下問題不大，但若放在目前房市供過於求的大環境下，每多買一次房，就是多一次必須承擔資產跌價的風險。反觀租屋可彈性依照屆時的居住需求，重新選擇租屋物件，且不必每天擔心房價何時會跌，等到小孩大了，也快接近退休階段時，就可以重新思考家庭是否一定必須居住在台北都會區，還是可以到東部等房價更低的地方購買屬於自己養老的天地。
三、更有效率的利用房屋
對上班族而言，每天至少必須花上8-10小時在工作及通勤，再加上6-8小時的睡眠，在房屋內清醒的時間可能也只有短短的6-8小時，反觀快進入退休階段時，可能超過12小時都會待在自己的房子裡，如此觀之，何必在年輕時，花比較高的成本，買了房屋在白天養蚊子？
當然，如果認為擁有房子就可以為家庭帶來穩固的心理依靠，或者有能力負擔目前房地產價格的消費者，早買晚買就不是重點，而是在能否找到真正符合家庭成員人生各階段需求的房子，以及不要過度擴大房貸的財務槓桿。總之，多看多聽多比較，才不會成為買貴了的冤大頭！
