訂閱作者的最新文章 Dolin66
Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
人氣 18703 評論數

小心房地產利率的「溫水煮青蛙」效應!

相關關鍵字

#房地產 #利率 #待售 #多空觀點

文/Dolin66

根據今年4月住展雜誌統計,今年第一季北台灣銷售中建案數量為1,323個,較去年第四季減少20個,這也是房市自2014年反轉以來,單季建案數量首度出現2位數減少,部份媒體也以「Q1房市回溫」來下標題,然而北台灣待售建案數量,已經自房地產價格反轉的2014年第一季的887個,-一路攀升到今年第一季的1,323個,所以儘管建商在2015及2016年推案量已經有所節制,但更早以前就已經開始興建的建案,依舊持續增加供給端房屋數量,更麻煩的是,如果建商因為第一季銷售狀況的小回溫,就認定台灣房地產市場最糟的時刻已經過去,然後又開始購地並計劃推出更多的建案,這只會更壓縮未來2-3年台灣房地產價格,加重「舊案難去化,新案持續來」的問題。

此外,美國聯準會於台灣6月14日清晨宣佈,調升聯邦利率至1.75%至2%,這是美國自金融海嘯以來,首度利率觸及2%的關卡,此外,連準會也在6月份公佈的未來利率預測圖中,暗示今年可能再升息2次,而非去年預估的1次,反觀將在21日召開理監事會的中央央行,卻傳出利率將連八季不調整的風聲;我想許多房地產從業者都會將此視為利多,或至少認為短期內融資成本不會提高,但美國持續升息後,將造成臺美間利率差距擴大,如果你是有錢人,你會選擇將資金留在台灣,還是去利率更高的地方?

8成利息收入來自房貸 田大權:銀行會打房嗎?(大刊頭)

新台幣對美元匯率,近期從29.2一路貶值到挑戰30元整數關卡,要嘛就是央行又在玩新台幣貶值拉抬電子出口的老戲碼,要嘛就是反應資金已經有開始從台灣撤出的情形;而且現階段看來,這樣資金外流的情形,對台灣股票市場並沒有產生立即負面的影響,但如果政府因此忽略了資金流的趨向,認為放任臺灣跟美國間利率差距擴大沒啥關係,很可能就讓臺灣成為那隻在溫水中的青蛙,等到發現水溫太燙時,早就為時已晚。

此外,也有人認為,台灣房貸平均利率仍處於不到2%的低檔,就算政府下半年真的跟進美國,但每次0.25%的升息幅度,對房地產的衝擊,不會像過去房貸利率動輒5%至6%時期,但我認為狀況恰恰相反,就是因為過去很長一段時間的低利率,讓無論是自助或者投資客的房地產買家,都因為資金成本低廉而擴大自己的負債比率。

舉個例子來說,自住購屋者如果處在5%的房貸利率環境下,可能會覺得自己貸個500萬就已經很沈重,但在利率不到2%的情形下,很可能就直接貸了1000萬以上的房貸,兩者在利率不變得狀況下,或許每年繳交的房貸金額相同,但如果央行升息,因為2%利率的使用者借貸了太高的金額,反而會造成家庭財務支出三級跳,這也是為何有學者痛批,中央銀行過去的低利率政策,才是造成臺灣家庭提高財務槓桿後,導致負債超過15兆新台幣的元兇。

「當擦鞋童也像你推薦股票時,往往就是市場已經到頂的徵兆」,當市場對資金流向轉變的趨勢無動於衷時,其實已經在累積下次變盤的可能;別成為潮水退去後,那個沒穿褲子的人吧!

好房News粉絲團

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產