文／Dolin66
根據今年4月住展雜誌統計，今年第一季北台灣銷售中建案數量為1,323個，較去年第四季減少20個，這也是房市自2014年反轉以來，單季建案數量首度出現2位數減少，部份媒體也以「Q1房市回溫」來下標題，然而北台灣待售建案數量，已經自房地產價格反轉的2014年第一季的887個，－一路攀升到今年第一季的1,323個，所以儘管建商在2015及2016年推案量已經有所節制，但更早以前就已經開始興建的建案，依舊持續增加供給端房屋數量，更麻煩的是，如果建商因為第一季銷售狀況的小回溫，就認定台灣房地產市場最糟的時刻已經過去，然後又開始購地並計劃推出更多的建案，這只會更壓縮未來2-3年台灣房地產價格，加重「舊案難去化，新案持續來」的問題。
此外，美國聯準會於台灣6月14日清晨宣佈，調升聯邦利率至1.75%至2%，這是美國自金融海嘯以來，首度利率觸及2%的關卡，此外，連準會也在6月份公佈的未來利率預測圖中，暗示今年可能再升息2次，而非去年預估的1次，反觀將在21日召開理監事會的中央央行，卻傳出利率將連八季不調整的風聲；我想許多房地產從業者都會將此視為利多，或至少認為短期內融資成本不會提高，但美國持續升息後，將造成臺美間利率差距擴大，如果你是有錢人，你會選擇將資金留在台灣，還是去利率更高的地方？
新台幣對美元匯率，近期從29.2一路貶值到挑戰30元整數關卡，要嘛就是央行又在玩新台幣貶值拉抬電子出口的老戲碼，要嘛就是反應資金已經有開始從台灣撤出的情形；而且現階段看來，這樣資金外流的情形，對台灣股票市場並沒有產生立即負面的影響，但如果政府因此忽略了資金流的趨向，認為放任臺灣跟美國間利率差距擴大沒啥關係，很可能就讓臺灣成為那隻在溫水中的青蛙，等到發現水溫太燙時，早就為時已晚。
此外，也有人認為，台灣房貸平均利率仍處於不到2％的低檔，就算政府下半年真的跟進美國，但每次0.25%的升息幅度，對房地產的衝擊，不會像過去房貸利率動輒5%至6%時期，但我認為狀況恰恰相反，就是因為過去很長一段時間的低利率，讓無論是自助或者投資客的房地產買家，都因為資金成本低廉而擴大自己的負債比率。
舉個例子來說，自住購屋者如果處在5%的房貸利率環境下，可能會覺得自己貸個500萬就已經很沈重，但在利率不到2%的情形下，很可能就直接貸了1000萬以上的房貸，兩者在利率不變得狀況下，或許每年繳交的房貸金額相同，但如果央行升息，因為2%利率的使用者借貸了太高的金額，反而會造成家庭財務支出三級跳，這也是為何有學者痛批，中央銀行過去的低利率政策，才是造成臺灣家庭提高財務槓桿後，導致負債超過15兆新台幣的元兇。
「當擦鞋童也像你推薦股票時，往往就是市場已經到頂的徵兆」，當市場對資金流向轉變的趨勢無動於衷時，其實已經在累積下次變盤的可能；別成為潮水退去後，那個沒穿褲子的人吧！
