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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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未來的整體房價會再漲嗎?

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#房價 #炒房 #高房價 #土地 #多空觀點
文/胡偉良
 
2003年起的房價快速上漲,筆者認為主要是當時資金充沛和民眾炒房的結果,炒作使得房價快速超漲,上漲幅度超過了合理的房價上漲速度和幅度,而房價超漲的結果造成「房價會持續性上漲的預期」,進一步推升了地價,使土地漲過頭,也產生了「麵粉比麵包貴」的反常現象。
 
未來的整體房價會再漲嗎?
 
而土地地價一旦漲上去,要再下跌基本上是困難的,而且需要冗長的歷程(亦即耗時較久)來消化,所以在當前的狀況下期盼房價大幅下跌是很難的,像政府縱然擁有各種政策工具,都還是很難讓房價大幅下跌。所以,筆者判斷在疫情過後,優質房產房價是很難有下跌空間的,如果真的發生房價下跌,也只會有很短暫的期間,之後,自然就會有人進場接手,畢竟,社會上除了窮人,還有一批隨時等待機會的有錢人,所以不要傻傻的期盼著房價會大跌。
 
未來的整體房價會再漲嗎?(示意圖/好房網News記者林和謙攝影)
土地成本增加推升房價上升,外圍區域、蛋白區房價有上漲趨勢;台中海線區域、東勢還有台中稀有的1字頭房價,吸引頗熱買氣。圖/好房網News記者林和謙攝
 
華人對買房置地的需求從未消失,同時,由於好位置具備了:交通上的便利、好學區的需求、養老的需求、周邊商業的需求,這些都是地位上的優勢,也都屬於稀缺資源,永遠都是有錢的富人追逐的理想標的物。
 
雖然台灣面臨少子化的危機,但是人口變化往往是一個比較緩慢的、長期的走向,而人們的生活方式的變化,卻會隨著收入上漲、財富的增加而大幅改變。就是對房子不斷的產生新的需求,而新的需求又助長了房價的上漲,財富變成了房子。而一些家庭生活方式的變化,像家戶人口減少、居宅的小宅化,都可能比人口帶來的變化還要大。
 
從房市的景氣循環變化來看, 2016年起房市進入衰退週期,2020年房市交易量大幅成長,房價也呈現上漲的格局,房市已重新步入復甦階段,亦即買房的需求量已經蓄積,加上營建成本上漲,未來的整體房價會再漲,但會只是緩漲,像以前那的暴漲情形可能很難再出現。
 
房價會隨著這個GDP的增速以及我們的通貨膨脹率而上漲,這也是全世界的普遍規律。
 
除了自住,房產的中長期投資之風漸起
 
房地合一2.0後的房地產炒作之風不再,疫情期間的三級警戒居家上班,更讓民眾深切體認到,房產不單是提供遮風避雨的房屋功能,更是美好生活的基本核心。
 
皮埃爾的《21世紀資本論》用詳實的資料證明了一個論點,即在資本主義社會,資本收益率會高於經濟增長率,皮埃爾認為,當R(資本收益率)>G(經濟增長率)時,繼承財產的人只需要儲蓄他們資本收入的一部分,就可以看到資本增長比整體經濟增長更快。
 
據統計,中產階級的絕大部分收入來自薪資,一旦失業,將迅速陷入困境,因此資產增值焦慮已成為普遍現象。增加被動收入、強化學習意識、和多元化家庭財富的組合,會成為中產階級最關注的重要課題,而房地產也將因此成為中產階級的投資寵兒。
 
很多人都關心下一步房子的價格走勢,筆者一直強調不管外界怎麼說,依各種情況來判斷,都會是「緩中有升有降」的平盤盤整格局,並且,中長期一定是看漲的。
 
少子化的危機
 
如果說少子化不會影響未來房價,那是不符實際的,未來房市的變化是「房市分化」(詳見等筆者「疫情下半場的房市新發展-房市分化、貧富不均加劇」一文),合乎現代化生活需求的「好宅」,因更耐震(安全)、更靜音、及智慧化,這樣的住宅不論在居住的舒適性、方便性、和安全性都遠遠超越之前興建的房屋。而大城市、核心都會區、有人口不斷移入的高端新興區房產(高薪的工作機會)的「好宅」都會是民眾追逐及有意購置的標的物。反之,一些非都會、偏郊地區的房子以及老舊、不安全建築都將因少子化,而為時代所淘汰。
 

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