文／胡偉良
2003年起的房價快速上漲，筆者認為主要是當時資金充沛和民眾炒房的結果，炒作使得房價快速超漲，上漲幅度超過了合理的房價上漲速度和幅度，而房價超漲的結果造成「房價會持續性上漲的預期」，進一步推升了地價，使土地漲過頭，也產生了「麵粉比麵包貴」的反常現象。
未來的整體房價會再漲嗎？
而土地地價一旦漲上去，要再下跌基本上是困難的，而且需要冗長的歷程（亦即耗時較久）來消化，所以在當前的狀況下期盼房價大幅下跌是很難的，像政府縱然擁有各種政策工具，都還是很難讓房價大幅下跌。所以，筆者判斷在疫情過後，優質房產房價是很難有下跌空間的，如果真的發生房價下跌，也只會有很短暫的期間，之後，自然就會有人進場接手，畢竟，社會上除了窮人，還有一批隨時等待機會的有錢人，所以不要傻傻的期盼著房價會大跌。
未來的整體房價會再漲嗎？（示意圖／好房網News記者林和謙攝影）
華人對買房置地的需求從未消失，同時，由於好位置具備了：交通上的便利、好學區的需求、養老的需求、周邊商業的需求，這些都是地位上的優勢，也都屬於稀缺資源，永遠都是有錢的富人追逐的理想標的物。
雖然台灣面臨少子化的危機，但是人口變化往往是一個比較緩慢的、長期的走向，而人們的生活方式的變化，卻會隨著收入上漲、財富的增加而大幅改變。就是對房子不斷的產生新的需求，而新的需求又助長了房價的上漲，財富變成了房子。而一些家庭生活方式的變化，像家戶人口減少、居宅的小宅化，都可能比人口帶來的變化還要大。
從房市的景氣循環變化來看， 2016年起房市進入衰退週期，2020年房市交易量大幅成長，房價也呈現上漲的格局，房市已重新步入復甦階段，亦即買房的需求量已經蓄積，加上營建成本上漲，未來的整體房價會再漲，但會只是緩漲，像以前那的暴漲情形可能很難再出現。
房價會隨著這個GDP的增速以及我們的通貨膨脹率而上漲，這也是全世界的普遍規律。
除了自住，房產的中長期投資之風漸起
房地合一2.0後的房地產炒作之風不再，疫情期間的三級警戒居家上班，更讓民眾深切體認到，房產不單是提供遮風避雨的房屋功能，更是美好生活的基本核心。
皮埃爾的《21世紀資本論》用詳實的資料證明了一個論點，即在資本主義社會，資本收益率會高於經濟增長率，皮埃爾認為，當R（資本收益率）>G(經濟增長率）時，繼承財產的人只需要儲蓄他們資本收入的一部分，就可以看到資本增長比整體經濟增長更快。
據統計，中產階級的絕大部分收入來自薪資，一旦失業，將迅速陷入困境，因此資產增值焦慮已成為普遍現象。增加被動收入、強化學習意識、和多元化家庭財富的組合，會成為中產階級最關注的重要課題，而房地產也將因此成為中產階級的投資寵兒。
很多人都關心下一步房子的價格走勢，筆者一直強調不管外界怎麼說，依各種情況來判斷，都會是「緩中有升有降」的平盤盤整格局，並且，中長期一定是看漲的。
少子化的危機
如果說少子化不會影響未來房價，那是不符實際的，未來房市的變化是「房市分化」（詳見等筆者「疫情下半場的房市新發展－房市分化、貧富不均加劇」一文），合乎現代化生活需求的「好宅」，因更耐震（安全）、更靜音、及智慧化，這樣的住宅不論在居住的舒適性、方便性、和安全性都遠遠超越之前興建的房屋。而大城市、核心都會區、有人口不斷移入的高端新興區房產（高薪的工作機會）的「好宅」都會是民眾追逐及有意購置的標的物。反之，一些非都會、偏郊地區的房子以及老舊、不安全建築都將因少子化，而為時代所淘汰。
