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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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什麼是租售比?到大城市買房出租划算嗎?

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#置產 #買房 #投資 #出租 #租房 #租售比 #多空觀點
文/胡偉良
 
最近有朋友聊天,說手裡有些錢,感覺房地產市場不錯,準備投資,但是也不懂怎麼投資,因此想找個大城市隨便買間房,然後租出去,拿租金養房貸。買房再出租,拿租金還房貸,真的划算嗎?
 
買房再出租,拿租金還房貸,聽來不錯,但事實呢?可能未必是好的投資方式。為什麼這麼說呢?我們可以從租售比開始說起。
 
什麼是租售比?到大城市買房出租划算嗎? (示意圖/好房網News資料照)
租屋 租金 店面 敦南商圈 (好房網NEWS林美欣攝影)
 
什麼是租售比?
 
租售比,一般情況下都把它歸納為房屋租金與售價的比例,亦即每年每坪建築面積的年租金與每坪建築面積的房價之間的比值,也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。
 
租售比有什麼用處?
 
租售比解決了供求關係的干擾,成為判斷房市炒作程度的試金石,因為沒有任何開發商會去炒作租金水平的。根據一些先進國家或地區房地產市場的一般規律,正常的房地產市場中,售價與月租金之間存在一個較為固定的比例關係,在先進國家成熟的房地產市場中,正常的租售比一般在1比300到1比200之間。如果低於這個比例區間(大於300),說明存在著房產泡沫,如果高於這個區間(小於200),說明該地區房產具有投資價值。
 
台灣的房地產市場租售比情況如何呢?
 
我們從房價開始暴漲的2003年說起。在2003年,國內平均的房屋租售比為1比300(3.3%的投報率),有些地方更低到1比400(2.5%的投報率),均超過了國際警戒的底線。2003年至今,台灣房屋租售比一直嚴重的偏離了國際的警戒線標準。據統計,這些年下來,房租增加的速度遠遠趕不上房價增加的速度,當前國內平均的房屋租售比已上升為1:400,有些地方更低到1比500(2.0%的投報率),甚 至1:600。
 
例如,台北市大安區的一套2房1廳房,房租從當年(2003年)的20000元漲到現在的35000元,看起來比原來增加了75%,但同樣一套房子的每坪單價早已從當年的40萬出頭漲到了現在的120萬左右,增加了約2倍。也就是說,在相同的時期內,房價基本上比房租多漲了一倍半以上。
 
為什麼會出現這樣的情況?
 
簡單的說,買房的永遠是高收入者,租房的永遠是低收入者。
 
我們可以從買房和租房兩頭去分析:
 
先說買房。
 
買房者的心態是一直追漲,俱備台北市買房實力的人一般都不差錢,於是房價上漲阻力不大,而且是越是靠近核心地區的上漲越快。
 
再說租房。
 
房租一漲,低收入者對此比較敏感,於是選擇搬遷,去更偏遠的地方租便宜的房子。
 
以台北市為例,租房市場交易量上升最快的往往是比較偏遠的地區,而在中心城區的租房交易量卻連續多年持續上漲有限。搬離的人一多,原地租房的人就變少了,市場供給相對變得更多,房租自然無法過快上漲。
 
於是,租售比只能是上漲乏力的分子比上越漲越快的分母,這樣的情況下,買房時你可能要準備大量的頭期款,每月還款可能也不低,而出租時卻租不了相對的高價。
 
也就是說,到大城市買房出租必然是不划算的,買愈貴、愈新的租售比愈高,愈不划算。

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