訂閱作者的最新文章 胡偉良
胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
人氣 39285 評論數

10年後房市會走向何方?暨未來的房地產業趨勢?

相關關鍵字

#買房 #房價 #多空觀點
文/胡偉良
 
人們對房子的憂鬱自古以來就有,卻從來沒有像今天這樣讓人焦慮。
 
古代的房子當然也很難買,李白一生沒房子住,韓愈當了30年的官,才在京城買了一個小宅,蘇軾給兒子辦婚禮還是借用朋友家的房子,明清時代京城的私宅,一個七品縣令省吃儉用,不吃不喝10年才能買到房子。
 
10年後房市會走向何方?暨未來的房地產業趨勢?(示意圖/好房網News記者唐主桂攝影)
台北市景。好房網記者唐主桂攝
 
正因為房子對大部分人都是遙不可及,沒有比較就沒有焦慮,對一個顧著溫飽就知足的人來說,房子根本不在考慮範圍內。
 
但是,現在的房市,經歷了2003年以後近20年的快速擴張發展之後,還沒有房子的剛需卻都在為居住上的需求發愁。
 
談戀愛、結婚、交朋友、結人脈、找工作、孩子上學,都以房子為評斷標準,兩相比較,自然會讓很多人產生心理落差。
 
那麼,未來10年,房子會“大家搶著買”還是“沒人要” 呢?
 
一、過去“搶著買”,是因為房子不夠。
 
由於製造業大量外移的結果,使得國內資金的出路更窄,這些剩餘的貨幣,都流到了房地產中,作為最保值的資產,能夠看得見摸得著的房子,擁有其他資產難以比擬的優勢,很多人更寄望“買房”養老,因為房產能夠提供其他資產所不具備的保值屬性,資金沉澱到房子裡,隨時都能出手變現。
 
當大家都把房子當成財富升值的投機品時,房子當然成了“稀缺產品”,那怕這個稀缺品只是一堆鋼筋水泥也無所謂,因為總有人願意接手。
 
這個邏輯,和幾百年前的荷蘭鬱金香炒作風潮類似,在當時,它們都是高高在上的稀缺品種。
 
房市的發展也是循著一樣的軌跡。
 
當然,房地產承載的行業和工作需求太多,與這些消費品有本質上的區別,從上游的營造業、水泥、鋼鐵、挖掘機,到下游的家電、傢俱、裝潢,再到金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業,多少人的生計都得靠房地產養活。
 
但是,對於一個商品而言,價格波動的規律是一致的,上漲週期可能會持續很長時間,但“臨界點” 帶來的「反轉而下」勢不可免。
 
二、未來“不好的房子沒人要”,是因為房子的供應轉折點已經到來。
 
整個房屋市場現存的空屋量(現存百萬棟左右的空屋)、尚未賣出的餘屋量(已經接近10萬棟),這麼大的存量,再加上往後每年新增的銷售面積,靠現在的購房者,能消化的掉嗎?
 
結婚率的下降、光棍人口增多、和生育率的降低,對房地產市場的影響將是長期性的。
 
結婚要買房,生孩子要買房,結婚、生子、就學,是房地產擴張的核心動力,主力購房人口都老了,年輕人又不願意生,不願意結婚,房子還在以每年十幾萬戶的速度增加,結局 「似乎」不言自明。
 
三、未來的變數-危老改建
 
未來老屋換屋和改建的發展會是影響房地產市場的最關鍵要素。若被迫需要換屋的需求大於改建的速度,那麽房價將難以下降;反之,若老屋改建順利,那麼房價下修、社會安定、民眾幸福感倍增,均將大有可能。
 
四、未來的產業趨勢
 
房地產行業步入成熟期,買方市場形成,房地產行業獲利能力下降,新產品和產品的新用途開發更為困難,產業的進入壁壘(障礙)更將提高。
 
這個過程,其實就是房子從“搶著買”到“只買好房子、新房子”的轉折。
 
在房地產市場大幅分化的趨勢下,大小城市,都市圈與非城市地區,房子的待遇將是“天差地別”。

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產