房市冷熱二極化　店面成冷凍庫？

文／林奇芬

 

根據最新統計，台灣11月的建物買賣移轉棟數呈現持續上揚走勢，顯示房市交易熱呼呼。但另一方面，台北市指標商圈店面空置率至少1成以上，最高的近3成，店面商場冷清清。房市呈現極熱、極冷二極化走勢。隨著生活型態逐漸改變，商用不動產面臨新趨勢挑戰，想當包租公的也要好好思考未來趨勢。

 

累計今年前11個月，除台北市未達去年全年房屋移轉量9成，其餘均超過9成，尤其台南、高雄前11月移轉棟數已超越去年全年。其中台南前11月移轉量，較去年全年多5.77%、高雄則多4.77%。預估12月全台移轉棟數有機會再向上推升，全年移轉棟數有機會挑戰35萬棟，可望創8年新高，今年房市可說「價量齊揚」。

 

 

 

 

 

店面空置率創新高

 

一般住宅交易熱呼呼，店面卻呈現冷清清窘境。隨著疫情降至二級警戒，餐廳、健身房、電影院等都已經重啟，街頭人潮也逐漸增多。但是，若走在台北市一些指標性商圈，卻看到拉下的鐵門、貼著招租字條的店面，夜晚的西門町、士林夜市，仍然寒風瑟瑟。

 

根據欣元商仲調查，士林夜市目前店面空置率高達28%、而近年商圈最密集的東區，店面空置率也高達17%，公館、西門町空置率也有15%。這都是近30年來最慘烈的景況。

 

消費習慣改變　店面衝擊大

 

預估店面空置率並不容易快速恢復，主要還是大環境與趨勢改變。

 

一，目前台灣仍採取嚴格的旅客管制，在尚未全面開放國際旅客入境下，以觀光客為主的商圈，並不容易恢復生機。

 

二，網購趨勢成主流，零售店受衝擊。網路購物已經逐漸成為消費主流，疫情封鎖更讓消費習慣改變，未來網路購物為主、實體店面為輔，店面需求降低。

 

三，需要親身品味的餐飲，也在外送平台蓬勃發展下，從店面轉進網購。未來餐廳面積可能縮小或轉進二樓以上，此也將改變店面需求風貌。

 

科技、通訊、倉儲不動產　成為新市場

 

過去，除了住宅之外，最受歡迎的商用不動產是店面，被視為當包租公、包租婆的好標的，但隨著環境趨勢改變，店面使用率面臨巨大挑戰。從國外經驗來看，有另一種商用不動產正在悄悄崛起。

 

以國際市場近年受到矚目的不動產證券化(Reits)基金為例，主要投資標的，已經從傳統的商場、辦公大樓等，逐漸轉進四大領域。一，資料中心，物聯網、雲端服務，需要大量的硬體設備儲存空間，隨著未來網路使用更為頻繁，數據中心房地產需求持續成長。二，通訊電塔，目前各國正在推動5G建設，需要更多的通訊電塔用地。三，倉儲物流，隨著電子商務普及，電商更倚賴倉儲空間與物流服務，帶動倉儲需求持續增長。四，自助倉儲，城市居民居住空間狹小，部分物品透過自助倉儲來存放，目前美國使用自助倉儲人數從20年前僅3%，到目前成長至10%，也可顯示成長趨勢。

 

除此之外，因應高齡化社會來臨，醫療照護用不動產、銀髮社區、長照住宅等，也是逐漸受到矚目的不動產新興標的。

 

根據凱基投信、JP Morgan整理的資料，近年新形態不動產呈現快速成長，且預估未來仍持續成長，相較之下，傳統商用不動產占整體市場比重逐漸下滑。

 

 

 

說明: 科技REITS指資料中心、通訊電塔等，模組化住宅REITS指長照住宅、養老社區、學生住宅等，醫療保健REITS指醫療照護不動產。

 

從國際市場變化，或許也可一窺台灣商用不動產的未來。目前台灣店面空置率飆高，應該不僅是疫情造成的困境。若僅是因為疫情，衝擊時間可能只是二、三年，但若是人們生活、工作型態改變，則將是長期趨勢的扭轉。未來持有店面的屋主可能要重新思考，如何讓原有的不動產轉出新風貌，才不會繼續空置。