文／林奇芬
全球正在經歷物價上漲的壓力，油價漲、原物料漲、食品漲、運價漲、晶片也要漲。在萬物皆漲的年代，股票已經創了歷史新高，國外房地產也漲翻天了。台灣的房市在政府打房與疫情升溫下，成交量萎縮，但是房價卻似乎跌不下來。
上半年交易量增，7月萎縮
從今年上半年六都成交量來看，年增率普遍高達2成到3成，成交仍然熱絡。不過7月份統計，六都買賣移轉棟數比6月減少29.7%，比去年同期減少25.4%，顯示買氣明顯縮水。
通膨來襲 房價有撐嗎？(示意圖／好房網資料照)
台灣在5月份後疫情升溫，全台進入三級警戒，看屋、簽約都暫緩，勢必衝擊房市，此在7月成交量已經顯現。8月之後警戒降為二級，近期看屋人潮稍微回溫，成交量或可慢慢回復。不過，在政府各種打房政策下，幾乎沒有短線交易客的空間，只有長線自住型購買者，成交量能否提升不無疑慮。
房價指數長期向上
成交量萎縮，但房價卻維持高檔不墜。從房價指數觀察，台灣房價雖在2013年之後歷經一波震盪下跌，但之後又緩步回穩，長期趨勢向上。以內政部公布的住宅價格指數觀察，截至2021年第一季，除了新北市之外，六大都會區房價都創了新高。
住宅價格指數（資料來源:內政部不動產資訊平台，統計期間:2011Q1--2021Q1）
若從新建案角度來看，國泰全國房地產指數主要統計新推案量與價格，根據今年第二季統計，呈現價穩量縮走勢。開價、議價率、成交價維持穩定，但推案量減少。
國泰全國房地產量價指數（資料來源：國泰建設，統計至2021/Q2）
通膨是否讓房價有撐?
從二個房價指數看來，台灣房價呈現長期上升趨勢，即使中間受到經濟環境或政府政策衝擊，但之後仍會緩慢回復。其背後支撐原因，還是與資金寬鬆、低利率有關，但後續由原物料價格上升推升的通膨，是否讓房價有撐，也值得注意。
今年以來，全球都在關注聯準會的貨幣政策。雖然聯準會主席鮑爾一再強調，通膨僅是短期現象，只是因為過去一年基期較低。但是否如此，仍需要觀察。以目前全球正在進行的貿易戰與產業鏈重組趨勢來看，想要回到低原物料價格可能不容易。
受到原物料價格高漲影響，台灣躉售物價指數(中上游原物料批發價格)大幅飆高，今年6月躉售物價指數年增率高達10.7%，這是近10年難得一見的高成長。此雖然受到疫情影響，但許多人也擔心原物料價格回不去了。舉例來說，目前布蘭特原油每桶73美元，與去年同期每桶43美元相比漲幅高達69%。但市場預估今明年油價可能維持在70到80美元區間波動，不容易再看到4字頭的低油價。從油價走勢也可一窺其他原物料價格趨勢。
躉售物價指數年增率%（資料來源:行政院主計處，統計至2021/6）
從全球原物料價格大漲、原油大漲、以及因為疫情帶來的運送瓶頸使運價大漲，都推高房地產建設成本。根據業者估計，從水泥、砂石、金屬、木材、鋼鐵、機電到工資，漲幅從3到5成不等，此讓建設成本居高不下。若再加上近年購地成本大幅攀升，房價想要下跌並不容易。當然，這部分主要影響的是新成屋與預售屋，對中古屋影響較小。但從比價效應來看，若新屋價格居高不下，也有利於中古屋價格支撐。
過去幾年推升房市的主要利多是低利率，有人認為，若通膨上揚、利率走高，對房市後市不利。這個論點對美國房市影響較大，但台灣長期以來利率水準偏低，房市逾放比相對也低，可能受利率波動影響有限。但原物料價格已經修正長達十年之久，這波原物料帶動的通膨，是否成為較長期衝擊，則需要持續觀察了。
