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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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通膨來襲 房價有撐嗎?

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文/林奇芬
 
全球正在經歷物價上漲的壓力,油價漲、原物料漲、食品漲、運價漲、晶片也要漲。在萬物皆漲的年代,股票已經創了歷史新高,國外房地產也漲翻天了。台灣的房市在政府打房與疫情升溫下,成交量萎縮,但是房價卻似乎跌不下來。
 
上半年交易量增,7月萎縮
 
從今年上半年六都成交量來看,年增率普遍高達2成到3成,成交仍然熱絡。不過7月份統計,六都買賣移轉棟數比6月減少29.7%,比去年同期減少25.4%,顯示買氣明顯縮水。
 
通膨來襲 房價有撐嗎?(示意圖/好房網資料照)
新北市都更二箭政策受理案件中,以板橋22件拔頭籌。圖/新北市都更處提供
 
台灣在5月份後疫情升溫,全台進入三級警戒,看屋、簽約都暫緩,勢必衝擊房市,此在7月成交量已經顯現。8月之後警戒降為二級,近期看屋人潮稍微回溫,成交量或可慢慢回復。不過,在政府各種打房政策下,幾乎沒有短線交易客的空間,只有長線自住型購買者,成交量能否提升不無疑慮。
 
房價指數長期向上
 
成交量萎縮,但房價卻維持高檔不墜。從房價指數觀察,台灣房價雖在2013年之後歷經一波震盪下跌,但之後又緩步回穩,長期趨勢向上。以內政部公布的住宅價格指數觀察,截至2021年第一季,除了新北市之外,六大都會區房價都創了新高。
 
住宅價格指數(資料來源:內政部不動產資訊平台,統計期間:2011Q1--2021Q1)
住宅價格指數
 
若從新建案角度來看,國泰全國房地產指數主要統計新推案量與價格,根據今年第二季統計,呈現價穩量縮走勢。開價、議價率、成交價維持穩定,但推案量減少。
 
國泰全國房地產量價指數(資料來源:國泰建設,統計至2021/Q2)
國泰房價指數
 
通膨是否讓房價有撐?
 
從二個房價指數看來,台灣房價呈現長期上升趨勢,即使中間受到經濟環境或政府政策衝擊,但之後仍會緩慢回復。其背後支撐原因,還是與資金寬鬆、低利率有關,但後續由原物料價格上升推升的通膨,是否讓房價有撐,也值得注意。
 
今年以來,全球都在關注聯準會的貨幣政策。雖然聯準會主席鮑爾一再強調,通膨僅是短期現象,只是因為過去一年基期較低。但是否如此,仍需要觀察。以目前全球正在進行的貿易戰與產業鏈重組趨勢來看,想要回到低原物料價格可能不容易。
 
受到原物料價格高漲影響,台灣躉售物價指數(中上游原物料批發價格)大幅飆高,今年6月躉售物價指數年增率高達10.7%,這是近10年難得一見的高成長。此雖然受到疫情影響,但許多人也擔心原物料價格回不去了。舉例來說,目前布蘭特原油每桶73美元,與去年同期每桶43美元相比漲幅高達69%。但市場預估今明年油價可能維持在70到80美元區間波動,不容易再看到4字頭的低油價。從油價走勢也可一窺其他原物料價格趨勢。
 
躉售物價指數年增率%(資料來源:行政院主計處,統計至2021/6)
躉售物價指數
 
從全球原物料價格大漲、原油大漲、以及因為疫情帶來的運送瓶頸使運價大漲,都推高房地產建設成本。根據業者估計,從水泥、砂石、金屬、木材、鋼鐵、機電到工資,漲幅從3到5成不等,此讓建設成本居高不下。若再加上近年購地成本大幅攀升,房價想要下跌並不容易。當然,這部分主要影響的是新成屋與預售屋,對中古屋影響較小。但從比價效應來看,若新屋價格居高不下,也有利於中古屋價格支撐。
 
過去幾年推升房市的主要利多是低利率,有人認為,若通膨上揚、利率走高,對房市後市不利。這個論點對美國房市影響較大,但台灣長期以來利率水準偏低,房市逾放比相對也低,可能受利率波動影響有限。但原物料價格已經修正長達十年之久,這波原物料帶動的通膨,是否成為較長期衝擊,則需要持續觀察了。

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