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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房貸創新高 房市移轉微溫

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#房貸餘額 #美國聯準會 #央行 #房貸利率

文/林奇芬

美國聯準會升息態度更為積極,台灣央行利率卻是連5季不動。然而台灣金融機構爛頭寸太多,在中央銀行利率不動下,銀行積極調降房貸利率,衝刺房貸業務,房貸餘額創歷史新高。即使如此,對房市帶動力道仍然有限。目前成交量與去年相比成長,但價格則落差大。

銀行積極調降房貸利率,房貸餘額創歷史新高 (好房網News記者林美欣攝影)台灣銀行新店分行授信部門 (好房網News記者林美欣攝影)

房貸餘額創歷史新高6.53兆元

台灣金融機構的爛頭寸有多少?根據中央銀行統計,今年7月底全體金融機構的存款餘額高達41.1兆元,而全體金融機構的放款餘額則是27.15兆元,換句話說,有高達13.95兆的閒置資金無處可去。若稍微縮小範圍以銀行的資金來看,全體銀行7月底的存款餘額32.36兆元,放款餘額23.9兆元,也有8.46兆的閒置資金。

進一步看銀行的房貸餘額,到今年8月底購置住宅貸款餘額6.53兆元,已經創了歷史新高,建築貸款1.68兆元,也是歷史新高。顯見過去幾年雖然房市成交低迷,但銀行房貸業務、建築融資金額不僅沒有縮水,反而還上揚。

房貸利率創7年新低

除此之外,在央行利率不動之下,銀行房貸放款利率甚至還下調。根據五大銀行新承做的房貸利率統計,今年8月平均房貸利率已經降至1.638%,若跟五季前相比(2016年6月),當時放款利率1.724%,顯示利率呈現下滑走勢,且是創了7年新低。

由於目前閒置資金仍多,銀行積極衝刺房貸業務,甚至希望能取消豪宅貸款不得高於6成,利率不得低於1.72%的限制,不過目前這個限制央行還沒有鬆手。

移轉棟數微溫,房價落差大

以全台房屋買賣移轉棟數統計,去年是近10年來最低量24.5萬棟,而今年1至7月累積移轉棟數15.1萬棟,與去年同期相比成長14%,似乎成交量逐漸擺脫谷底,呈現小幅加溫現象。

量雖然有增長,價卻不見上揚。根據永慶房屋重點縣市成交價格顯示,8月份台北市房價較前月微幅上揚0.7%,高雄市上揚1.3%,但新竹市成交價則下跌1.6%,台南市下跌2.2%。顯示各縣市漲跌不一。

除此之外,住展雜誌調查,今年7、8月台北市預售屋成交單價落在每坪93.3萬元,新成屋每坪單價卻落在79.3萬元,二者價差高達14萬元。顯示新成屋有交屋過戶壓力,價格面臨較大修正空間。

民眾預期明年房市落底

根據永慶房屋最新的網路調查,民眾對今年第四季房價仍然看跌,包括雙北市有五成以上民眾看跌,桃園以南看跌的比例略低一些。但比較多數民眾認為,房市落底時間,可能會在2018年或2019年。

顯示目前民眾購屋心態仍然保守,以買方市場為主,除非降價成交,並不太願意追價買進。但在另一方面,隨著成交量微增,民眾似乎也感覺房市接近落底。

整體而言,目前資金面有利於房市,但是台灣房市在經過稅制大改革後,採取實價登錄、課稅,房屋稅、地價稅等持有稅調高,以及短期買賣高稅率管制下,房地產市場幾乎以自住客為主,投資客不容易生存。因此,房市不容易出現如過去量價齊揚榮景,最多只是自住客帶來的微溫行情。

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