文／林奇芬
美國聯準會升息態度更為積極，台灣央行利率卻是連5季不動。然而台灣金融機構爛頭寸太多，在中央銀行利率不動下，銀行積極調降房貸利率，衝刺房貸業務，房貸餘額創歷史新高。即使如此，對房市帶動力道仍然有限。目前成交量與去年相比成長，但價格則落差大。
銀行積極調降房貸利率，房貸餘額創歷史新高 (好房網News記者林美欣攝影)
房貸餘額創歷史新高6.53兆元
台灣金融機構的爛頭寸有多少?根據中央銀行統計，今年7月底全體金融機構的存款餘額高達41.1兆元，而全體金融機構的放款餘額則是27.15兆元，換句話說，有高達13.95兆的閒置資金無處可去。若稍微縮小範圍以銀行的資金來看，全體銀行7月底的存款餘額32.36兆元，放款餘額23.9兆元，也有8.46兆的閒置資金。
進一步看銀行的房貸餘額，到今年8月底購置住宅貸款餘額6.53兆元，已經創了歷史新高，建築貸款1.68兆元，也是歷史新高。顯見過去幾年雖然房市成交低迷，但銀行房貸業務、建築融資金額不僅沒有縮水，反而還上揚。
房貸利率創7年新低
除此之外，在央行利率不動之下，銀行房貸放款利率甚至還下調。根據五大銀行新承做的房貸利率統計，今年8月平均房貸利率已經降至1.638%，若跟五季前相比(2016年6月)，當時放款利率1.724%，顯示利率呈現下滑走勢，且是創了7年新低。
由於目前閒置資金仍多，銀行積極衝刺房貸業務，甚至希望能取消豪宅貸款不得高於6成，利率不得低於1.72%的限制，不過目前這個限制央行還沒有鬆手。
移轉棟數微溫，房價落差大
以全台房屋買賣移轉棟數統計，去年是近10年來最低量24.5萬棟，而今年1至7月累積移轉棟數15.1萬棟，與去年同期相比成長14%，似乎成交量逐漸擺脫谷底，呈現小幅加溫現象。
量雖然有增長，價卻不見上揚。根據永慶房屋重點縣市成交價格顯示，8月份台北市房價較前月微幅上揚0.7%，高雄市上揚1.3%，但新竹市成交價則下跌1.6%，台南市下跌2.2%。顯示各縣市漲跌不一。
除此之外，住展雜誌調查，今年7、8月台北市預售屋成交單價落在每坪93.3萬元，新成屋每坪單價卻落在79.3萬元，二者價差高達14萬元。顯示新成屋有交屋過戶壓力，價格面臨較大修正空間。
民眾預期明年房市落底
根據永慶房屋最新的網路調查，民眾對今年第四季房價仍然看跌，包括雙北市有五成以上民眾看跌，桃園以南看跌的比例略低一些。但比較多數民眾認為，房市落底時間，可能會在2018年或2019年。
顯示目前民眾購屋心態仍然保守，以買方市場為主，除非降價成交，並不太願意追價買進。但在另一方面，隨著成交量微增，民眾似乎也感覺房市接近落底。
整體而言，目前資金面有利於房市，但是台灣房市在經過稅制大改革後，採取實價登錄、課稅，房屋稅、地價稅等持有稅調高，以及短期買賣高稅率管制下，房地產市場幾乎以自住客為主，投資客不容易生存。因此，房市不容易出現如過去量價齊揚榮景，最多只是自住客帶來的微溫行情。
