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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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年底前搶買屋 最好別買預售屋

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文/林奇芬

房地合一稅法案通過,明(2016)年開始上路,許多購屋族想要搶在年底前購屋,以避開房地合一稅。現階段民眾購屋要特別小心,最好挑選生活機能好的新成屋或中古屋,可別買預售屋。


5天母東路目前中古屋每坪直逼百萬行情。

預售屋三大風險

 

一,適用房地合一稅

預售屋可想而知,現在預售、未來才會完工過戶,因此,鐵定適用房地合一稅,跟目前搶租稅空窗期利多,可說是完全搭不上線。

 

二,銷售率高低

預售案如果銷售率高,未來交屋後,整體管理、生活機能才能上軌道。若是銷售率低,即使未來順利交屋,也可能面臨管委會無法成立、生活品質下滑的風險。

 

三,建商財務能力考驗

現階段買預售屋,最大風險是建商財務能力。如果建商財力雄厚,可以先建後售者,銷售率高低對其影響較小。但若建商財力有限,要靠銀行貸款或高銷售率取得資金來建屋者,則挑戰很大,因為銀行放款漸趨緊縮,而房屋成交量萎縮,銷售率普遍不佳,取得資金更形困難。

 

近期有眾多新聞報導,許多預售案因為銷售不佳,紛紛轉換代銷公司,或是由公司拿回來自售,甚至有些預售案暫停推案,顯示銷售情況並不理想。甚至也有部分個案傳出,建商無力續蓋事件,此都加深購買預售屋風險。

 

中古屋最好,新成屋要注意銷售率與房屋稅

 

現階段有購屋需求者,中古屋仍是最佳選擇,包括房屋稅較低、土增稅目前在高檔,未來大幅調高空間較小,年底前買進未來買賣可沿用舊制,受房地合一稅影響小。

 

但若挑選新成屋,在台北市要多注意路段稅負,因為2014年7月後新屋與特定路段的房屋稅較高,要考慮未來每年繳交的房屋稅負擔高低。此外,若新成屋銷售率低,則未來房屋管理問題較大,想想看,住在一棟只有五成住戶的房屋,雖然比較安靜,但少了一半的人繳管理費,居住品質一定受影響。

賣屋者掌握機會,自住戶影響小

 

房地合一稅立法通過,有建商說是利空出盡,但事實上,真正的衝擊明年起才會發酵。今年底之前,買方比賣方還要急,因此,賣方願意砍價空間可能有限,但明年之後,買方就沒有急於購屋的節稅需求,此可能才是台灣房市真正冰河期來臨。建議想要售屋者,應該掌握今年下半年市場需求增加時,盡快出清存貨,若到明年之後,可能就要面臨長期抗戰了。

 

至於買屋族還是要慎選適合自己的房屋,不需要過度擔心房地合一稅的問題。如果是自住所需,未來即使因為換屋而必須賣房子,也有重購退稅的稅負優惠可以適用,房地合一稅對自住者影響相對較小。若等明年之後,房市冷清殺價空間更大,也不見得不划算。因此,找到符合自己需求與價位的房子,才是最重要的。

 

(以上為個人意見,歡迎加入林奇芬治富俱樂部http://www.facebook.com/mrsmoney888  )

 

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