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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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如何看房市七十二變…

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#央行 #打房 #房貸 #房市 #多空觀點

文/范世華

普悠瑪號帶動觀光氣氛的商機……「花東鐵路電氣化,台東新站地價漲10倍」。

央行再度實施選擇性信用管制……「央行打房奏效,雙北市中古屋打6折求售」。

這些都是近期你我同時都在看的新聞,可是卻有不少人被搞得十分困惑,跟我抱怨問說:「這樣到底是講房市在漲?還是在跌啊?」

屯房稅 房市 標的(大刊頭)

不只是新聞會有多、空分歧的訊息呈現,其實,房地產多、空?學者、專家的論戰,早在好幾年前就已經一直持續上演。房價高,可是政府打房的動作不斷,媒體一次次跟著大喊:「狼來了!」,再加上政府首長、官員、選舉候選人的言論…為其官位或是取悅民眾動機的宣誓及發言,各式各樣的紛亂意見和戲碼,民眾看都早已看乏了…

在這種資訊紛亂的環境下,大家究竟要怎麼看房市後續的變化?其實,就房市的多、空,每一人都會有他自己的「主觀意識」,也就是說,如果主觀認定房價會跌的人,你告訴他將來會漲,他永遠不會相信;主觀堅持看好房市前景的人,你跟他說未來會有多少不利的因素,他仍信誓旦旦,因此要左右一些有主觀意識的人改變他的決策看法,是非常困難的。

專家、學者如此;新聞媒體也如此……有主觀的意見;也會製作出主觀的新聞!各種訊息充斥的情形,也難怪會讓民眾看不懂,感覺房市好像更比股市還刺激,朝夕上演七十二變似的?

事實上各種訊息的亂象,不只是民眾看不懂,甚至可能連政府主管機關的行政官員也看不懂,所以才會每當想要調整攸關房市政策的各種財政法案計畫(如:奢侈稅的修正、實價課稅……),總是利用媒體先放話,然後再來決定風向怎麼走。

一項政策或法案的實施,就是全體市場必須依循的遊戲規則,因此它不可能不會影響市場未來的走向,只不過它會不會走反方向?或是轉到什麼方向?或是走多深、走多遠?關鍵還是要看它的「動能」是什麼?

金曲奬,看了蔡依林七十二變的精彩演出,我就引用她的「七十二變」歌詞來告訴大家,房市的「動能」是什麼,大家也就會清楚知道未來的房市將會怎麼「變」…

美麗極限,愛「賺錢」沒有終點

追求完美的境界,人不愛「錢」天誅地滅

歌詞換成是「錢」,代表我要提醒大家,其實房市的「動能」就是「資金」,人不愛錢天誅地滅,而人最聰明、最厲害的地方,就是最懂得如何用錢去賺錢,所以資金無論如何就是會去找「賺錢效益最好」的地方待,因此如果除了房市以外,仍然找不到資金更好待的地方,錢怎麼樣還是會在這裡頭跑(仍在房市裡跑),只不過是換地方而已,也許就是中部、南部,或是花東,甚至國外…

看打房遊戲關主現在又出題了,大家會怎麼做?央行「選擇性信用管制」擴大到桃園,錢就閃開這關到別處去繼續闖關;「實價課稅」計劃將來要上路,那麼「蛋黃理論」的房價鐵律也可能會出現例外,或許反而會發生蛋黃價跌、蛋白價漲的情形,因為卡在「實價課稅」的成本問題,花錢擁有台北貴卻小的房子,未來寧可會去買什麼地方俗又大的厝?

明白這個道理,大家就可以繼續把歌給唱完吧……

別氣餒,舊觀念抛到一邊

現在就開始改變,麻雀也能飛上青天

(我很樂見「實價課稅」真的能上路,這樣真正擁有最多不動產的財團與金控大戶,未來的貢獻絕對能比一般民眾還要多,只不過這回必須要請大家一同幫忙盯好,可別最後立法卻開了條後門讓它們給跑了,最後卻只有小老百姓在乖乖繳~)

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