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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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利率蠢蠢欲動,房貸運用也需保守因應

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#利率 #凍漲 #央行 #升息 #經濟 #房貸 #多空觀點
【文/范世華】
 
房價不跌,政府想盡各種方法要讓房價「凍漲」,但因為又要顧及台灣整個產業和經濟面的發展,房價的正義與產業經濟環境的兩難之下,真正「凍漲」的是利率!
 
上漲升息 銀行利率表 百分比(大刊頭)
 
不過在央行維持了連續11季利率不變之後,經濟狀況真的開始有了復甦的跡象,未來總不可能再繼續維持不變,一旦調整變化,利率的趨勢,預期將是走升的方向,只是早晚而已。
 
房價飇漲,利率並非是唯一可以解決的方式,但是回過頭來說,一旦未來升息了,對於房價來說還是會有一定程度的影響。因為利率條件所面對的是整個資金市場,不論升息或降息,都是時機的問題,房地產市場只不過是整個資金市場當中的其中一環,當整體經濟面的情況成熟,時機點對了,利息還是會升的。
 
●升息後負擔,「本息定額」差不多,使用「寛限期」則差很大
 
利率蠢蠢欲動,房貸運用也需保守因應(for FB)
 
但是對於房貸寬限戶,因為只付利息,當利率調高一碼,所支付的利息每100萬元就是增加208元,倘若寬限期3年,屆時剩下17年的期間開始還本時,以同樣2.125%條件每100萬元借款之月付金為5,845元,負擔就相差845元,更何況實際借款金額的倍數以及不再享有優惠利率條件的情形計算下來,負擔將會更加沈重。
 
●融資運用宜保守,購屋更需提高足額準備
 
在房價處於高檔時期、利率即將調升的階段,因為政策性「凍漲」了天龍國的房價,卻使得資金流向中、南部地區,但是對於這些區域屬於房價「蛋白」或、「蛋殼」區的市場,現階段炒的是「低基期」的比價、補漲效應,短期仍有不少人是以投資的角度進場,若是藉融資的方法去操作,對於房貸的應用,現階段則應該要避免擴張信用,轉以高度謹慎的態度來面對,不要再去攪動融資水位讓泡沫淹到自己的頭頂上。
 
此時若購買預售屋,不論是自住或投資的目的,資金若沒有更趨保守較高的足額準備,就等於是期貨商品再用擴大的信用槓桿資金來玩,承受不了風險的結果就只能斷頭,這也就是為什麼銀行此時也要接受「房貸壓力測試」的道理是一樣的。除此之外,購買現貨的成屋貸款,還款方式的選擇,也要顧慮安全水位,現階段也儘可能不要選擇只付利息的寛限期方式,如果為了一時的輕鬆而超額負擔正常能力所及的貸款,當利率調升、回復還本時,付不起貸款,房子還是會被法拍的。
 

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