文／范世華
大家一定都有逛過像是家樂福、愛買、大潤發……等等賣場的經驗，我們不妨想像一下，在這麼碩大的賣場空間，陳設了各式各樣的商品，是為了多少家庭與人口的消費需求而提供的？當然，在這成千、上萬的所有商品項目裡，我們不可能每一項都會用到，或一定要買，可是為了因應非特定時間和消費者之需，所有的商品一定都得要面對「存貨」的問題？而「存貨」最後的命運，有保存期限的食品逾時便要倒掉；一般貨品面臨新品上架時，若不將它低價促銷賣掉，也得要退回倉庫去。
空屋=囤房？專家直指住房政策將弱勢逐出天龍國 (好房News記者陳韋帆/攝影)
回到房地產的市場來看，建商為了銷售目的而興建的房屋，當然也會有某一定「待售」和「庫存」的量，我們需要替他們擔心會有多少「存貨」的問題嗎？但是政府政策的氛圍卻顯得非常恐懼房地產「空屋」的問題，保守控管房屋的市場供給，卻促使了價格脫疆急竄，無力把持。
購屋、租屋，都是住房常態性的實際需求
政府錯誤的決策就是老把房市問題擺在「價格」上頭繞，所有的指責全部都針對著「價格」，而沒有去真正去關心住房現實的供需層面。有人說既然房價太貴，買房不划算，那麼就鼓勵租屋不就得了，是的，房子是住房的需求，買不起，可以用租的，所講的「房價」或「租金」都是「價格」問題，可是租屋就不算住房需求嗎？不購屋改租屋，而這個承租的房子，其實也是房地產市場中的一個實質商品，它還是「量」的問題！
市場之中若沒有人去買這間房子，會有房子可以提供出來出租嗎？有人承租房子，租金是付給建設公司的嗎？建商蓋房子的目的是把房子當「商品」賣，不論房價的行情如何，購屋者自然是承擔了價格的高、低，可是你若買不起房子，你去租房子，也是房東去承擔這棟房子價格的高、低。因此房市不能只看「買賣」和「價格」的問題，「住、租」都是「需求」的問題，甚至連學校、工廠、機關……所提供學生、教職或員工的「宿舍」與「眷舍」也是，應該要考量真正可以提供多少適合「住、租」的量才對！
住房供給要擺就該擺對地方
解決高房價的問題，不妨思考提高都會區中的「容積」量體，因為以現代的建築技術與空間設計，再加上科技化的提升（消費網通宅配化）以及交通建設的發達（運輸高架及地下化），其實都讓都市地區能夠承受比以往更大的空間使用強度，都會人口增加，住是要住在裡面才真的適用，如果可以蓋更多單位的住房空間，配合都更政策，不論供售或供租，以量制價，都會區的「蛋黃價」才能得到舒緩。
記取前一波段台灣（1990~年代）房市低迷、房價低廉的原因，主因就是「容積」政策的實施，造成建商「搶建」，房屋供給量在短期間突然爆增，蓋在容易取得土地的外圍郊區新市鎮，才無法一時去化、賣不掉房市存貨，於是也導致了後續經濟長期的不景氣，為了挽救房市，政府一直不斷調控房地產的「超額供給」，認為市場上不應該存在多餘的「空屋」，然後當房價真的開始大漲了以後，又不明究理的以「奢侈稅」來打房干預，使得建商頓時也不敢蓋房子，到了現在發現都會區的住房供給真的不夠了，才又設法在低價的「蛋白區」外緣找地興建平價住宅。
如果因為價格而做這樣驅趕，要把現在有住房需求的年輕人都趕到郊區才買得起房子，那麼到時房價當真下跌之後，資產最先折損受害的，反而是這一群被天龍國放逐於郊區的經濟弱勢族群，你想這樣對嗎？
