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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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通貨膨脹!什麼都漲 房價還回得去嗎?

相關關鍵字

#通貨膨脹 #房價 #物價 #消費信心 #多空觀點

文/范世華

去年十月,電價上漲,所有的民生物資也都跟著漲了,可是伴隨著九月發生的「馬王政爭」,媒體追逐議題不斷地吵,大家都忘了民生物價上漲的問題了。

物價指數(大刊頭)

如今電價漲了將近一年,正值炎熱酷暑,不時傳出永康街跳電,或是民眾自行維修電源、使用電器不慎而意外觸電身亡的不幸事件發生,我們不禁要問:「電價漲了!可是供電品質提升了嗎?」結果民眾用電的品質依舊,但,影響民生更大的問題,就是物價全面都漲了。

台電漲價,但供電品質卻未同步提升台電 電費 電價

台電 電費 電價

兩年前知名的「鬍鬚張魯肉飯」平價餐廳漲價,刺激了消費者全面抵制,迫使董事長出面道歉並調回原價,才平息了這場漲價風波;兩年後的現在,「鬍鬚張」重提漲價,民眾已能完全接受。同一件事情,彼時和此時,差別就在電價調漲的先與後!

當物價上漲,通貨膨脹的事實確定了,民眾就只能夠接受,所謂的「接受」其實也就是意指大家都知道「物價已回不去了」的事實!但如果事實已發生,所有東西都已符合「漲價有理」的條件,那麼房價呢?房價是否還回得去嗎?

房地產雖說也是一項通貨,既然是通貨,那麼通貨膨脹、房價漲,也是正常,原本大家擔心可能會破的房市泡沫,通膨就像是把矽利康(silicone:裝潢用的填縫劑)灌進泡沫一樣,現在雖已僵固不會破了,不過此時大家反而要小心留意房地產的漲價陷阱,切勿粗略地就直接解讀房地產還將「合理」的全面繼續上漲。因為再撐的泡沫就會更脆弱了!未來也並非是哪裡都會如同物價一樣全面都漲的。

那麼要如何分析房價上漲合不合理?倘若要客觀地分析房價在這一波通膨現象之中的「漲價有理」幅度,我們可以拿「時間點」來做評估,也就是電價全面調漲的2013年10月,因為就是電價這個關鍵原因,啓動了通貨膨脹與物價上漲,於這個關鍵的時間點之後,導引了所有民眾對於物價調整的觀感,所以我們可以看看各地區的房價在2013年10月以前,分別是已經先漲了、或是還沒有漲,來評估「通膨效應」的房價合理性!

簡單說,如果去年10月以前就漲的房價,今年再漲,除非還有比優於通膨因素更充足的條件或理由,不然就有可能是「超漲」,宜謹慎小心;但如果是去年10月以前,仍有很多房價連漲都沒漲的地區,現今物價全面都漲,若不動產的資產價值還沒什麼動靜,那麼終究會隨著通膨的結果而「補漲」,如此才會符合財富的公平正義。

至於「通膨效應」,究竟應該給予房價多少的合理漲幅或泡沫的修正?各位看倌可以看看去年10月我所發表的好房專欄「什麼都漲,什麼都貴!什麼都不奇怪?」這篇文章,就會懂得其中道理。當初我以電價上漲所推動的物價結果,會使企業提升營收…『像原本預估全年每股賺4元的股票標的,本益比20倍的股價是80元,因為十月份啟動了商品售價上漲之後,企業第4季的營收增長,財報預估就可能會變為每股賺5元,於是這檔股票的股價因此就可以漲到100元。』其實我就是以當時股票大盤8000點,來意指政府想要做多10000點行情的心態來做比喻,如今股市這一波的高點在9500點上下震盪,平均整體企業的營收因為商品價格上漲,每股較以前多賺多少,合理的行情就在哪裡,9500的點位還會推升或修正?分析師會告訴您。但,您絕對沒有想到,政府推升物價,操控經濟,油電雙漲的政策,在這背後的影響力有多大?

同理,房價呢?當通膨使得物價回不去了,我們要想期待房價能夠回得去,似乎也不太可能了,但是要比較全民財富的正義,在資產通膨下的合理範圍談房價,近期許多被低估的地區房價慢慢上來了,或許別說不可能,但已經漲過頭的地區(尤其央行有在盯),如果再漲,那就真的不合理了!

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