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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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購屋族面對房市未來前瞻如何計劃?

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#前瞻建設 #前瞻計畫 #軌道經濟 #交通建設

文/范世華

政府推動的「前瞻基礎建設計畫」,預計投資8,800億元預算,花這麼多錢其實大部分的人都不曉得會用在哪裡?而其中可能對於城市住房發展方面最具影響的,無非就是「軌道經濟」了,其中8,800億的前瞻計畫預算就有超過4,200億元將規劃投入在軌道建設上,等於近半數經費都放在「交通」這個項目之中。

前瞻計畫多數經費都投入軌道交通建設 (取自蔡英文Tsai Ing-wen臉書)

為什麼交通建設會是政府如此大力推展的方向?有人說是為了地方綁樁、為了選票,若以政治考量它是拉攏地方關係,人民最看得到,也「最有感」的公共建設沒錯,但如果我們不以政治權謀去看這件事,單純就「軌道經濟」可能帶動的未來效益,它對整體經濟的影響脈動確實也是不容忽視的!

 

為什麼軌道經濟會對住房發展影響重大,且能夠推升經濟?主要是因為它能夠拉近城鄉之間的距離,使就業、生活因為交通的連結而增加便利性,不僅可以擴大民眾的生活圈,也讓商業與經濟活動更加緊密與活絡,更藉以平衡城鄉之間的所得及生活水平,而購屋族在選擇住房區域範圍的替代性也可以更廣。

我們一般說拉近城鄉差距指的是經濟水平條件的差距,可是說到真正的「距離」則是現實的「遠近」關係,鄉下畢竟仍以農業或工業為主,商業活動與城市之間的互動關聯不大,而跟城市有緊密關聯的主要還是以商業、服務業為主的「衞星城市」,因為關係著就業人口流動通勤的生活必需,因此就真正要有完善的交通來拉近兩地之間的「時間距離」,特別是台灣現行「六都」已經成型,原本的衛星城市整個都已涵蓋納入了都市規劃之中,所有行政、教育、社會福利……等等資源也都相同了,只要交通距離的時間縮短,住在原本舊縣治區域的民眾一樣可以擁有相同的政治權利義務,也就不必非得要擠進都會中心了。

原本「衛星城市」的產生其實就是因為都會市中心的生活條件佳,房價因為市場競爭的現實,促使一些在城市裡頭討生活的人必須要向外圍尋求比較便宜房價的區域而居,所以開始會有一些社區聚落的形成,慢慢又獨立出一塊一塊的新市鎮出來,而現在的經濟發展我們不能忽略掉這些原本的衛星城市,對於整個經濟發展的重要角色。

房價在漲了這麼長、這麼久的一段時間之後,特別是在於都會中心的高房價並不是一般大多數的人能夠負擔得起的,所以當整個都會的房價上漲之後大家會慢慢的去選擇尋找自己負擔得起的一個平衡點,而住在都會中心的代價負擔非常重,因此相較起來,購屋就房價考量的「CP值」,在市中心反而不一定高,相反的,當這些衛星城市在經過了長期發展也有了一定的條件之後,當軌道建設把交通的問題所給解決掉之後,選擇住房也可以不必再為房價價格的競爭所苦。

其實近期我們已經可以感受到,都會中心所謂「蛋黃區」的一些豪宅案件已經光芒不在,房價也有很大幅的下修;而有些稱之為「蛋白區」的衛星城市,房價在這個時候反而顯現很強支撐以及抗跌的優質條件。很早之前我在專欄和我的著作之中就曾提過決策購屋不再是分「蛋黃」、「蛋白」了,而是要在炒蛋之中找「蝦仁」。

所以當大部分的人對於住房還有購屋預算的平衡點有了一些認識,選擇「CP值」高的就對了!當「CP值」高的地區選出來之後,再挑「CP值」好的物件,也就是在鎖定好的區域裡頭,再依我先前提過「比貴、比便宜」的原則去「挑精品」,這樣就會是現在或未來想購屋的你,對於房市最好的個人前瞻計畫了!

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