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中科水湳特區 台中房市新亮點

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#奢侈稅 #中科 #水湳經貿園區 #晶圓 #榮總 #置產秘訣 #政策 #預售 #地方

編輯中心/台中報導

撰文‧黃啟芳

「幾年前,這裡的土地根本乏人問津,誰知道政府決定在這邊設立中科,土地重劃與基礎建設馬上到位,才短短幾年的時間,就變成現在這副模樣!」一位在台中市大雅區住了六十幾年的黃姓老太太,用手指著中科園區的驚人發展。

六月一日起奢侈稅開徵,台灣房市正式進入「後奢侈稅時代」,房地產業者在度過先前一季「量縮價跌」的盤整期後,預料將「利空出盡」,各都會區房市也將各自表態,其中台中市在七期重劃區熱度稍退後,兼具建設、交通、就業、文教等四大利多優勢的「中科水湳特區」,成為另一後起之秀!

過去的中部企業,超過半數都是「6年級生」,擁有40年以上的資歷,其中傳產多過於電子,但這樣的局面,在中科園區招商後,已有大幅度的改變;中科是政府繼竹科與南科之後傾全力打造的科學園區,目前已經進駐的科技大廠包括:友達、華映、康寧、茂德、華邦電、台積電等世界級廠商。

中部科學工業園區小檔案◎ 園區位置:台中市西屯區與大雅區之間大肚台地上
◎ 開發面積:一期413公頃、二期82公頃
◎ 開發內容:以光電、精密機械、半導體產業為主
◎ 總開發經費:231億元

台積電進駐,近萬員工潛在買盤

2010年7月,台積電十二吋超大型晶圓十五廠舉行動土,董事長張忠謀致詞時提到,這是台積電第三座超大型吋晶圓廠,第一期廠房預計2011年6月開始裝機,並在2012年第一季開始量產;硬體設施到位,接著就是人員的進駐,一開始,大多是從竹科廠調任到中科廠,根據規劃時程,1000名工程師,今年先分兩批進駐,明年再來1000人,加上其他員工,至少1萬個就業機會。過去被稱為「高所得、高消費」的竹科電子新貴,將隨著遷廠湧入台中。

台中市建築開發公會理事長暨龍寶建設董事長張麗莉就樂觀表示,這兩年來,中科廠商中上幹部,出現移民台中潮,「中科逐漸發酵,台中房市才剛要起來」,2011年的下半年,台中縣市升格後的正面效應,將更為驚人。

人潮帶來商機,在中科週邊方圓一公里內,目前已有三家麥當勞,就足以佐證,「中科園區絕對是塊大餅」。此外,中部上市公司興農集團旗下興農超市也悄悄展店,中科店成立後業績不錯。而台中市最有名氣的台中名店協會也在此成功造街,包括台中牛排館、胡桃鉗、佐丹奴、小肥羊餐廳紛紛卡位。根據竹科經驗來推測「一個園區員工可帶動另外三個就業機會」,中科商圈不只已經成型,而且它連結了台中逢甲商圈與東海商圈,由點而線,實力驚人。

五月的台中,不冷不熱氣溫剛剛好,一位準備從新竹廠遷到台中上班的台積電工程師陳先生,由房仲業者帶看屋,68坪3房2廳華廈,到中科車程5分鐘,開價1380萬,陳先生直呼:「有夠便宜!」但他不知道的是,2年前,這地區的行情不到1100萬。

永慶不動產台中科學園區加盟店協理李家勝分析,台積電提供調廠員工租金補貼,因此前半年至1年,這些工程師通常會先租屋、熟悉台中生活環境,而只要其中30%的員工,最後在台中市購屋置產,帶動的購屋需求就會相當驚人。李家勝又舉了另外一個實例,2010年友達光電關係企業「達興材料」,在中科新廠完工後,特別邀請中科當地多家房仲業者,到新竹廠向達興員工介紹台中的房市及居住環境,各部門代表加起來就有近百人,「這背後代表的是倍數成長的買方市場」!

再從房價行情來看,已完工的建案「新杜拜」,位於中科生活圈,社區有千坪中庭,總價329萬元起,銷售業績超過9成;而福科路上的「瑞聯天地」,雖然是10多年的中古屋,3年前每坪只要6萬元,如今也漲到每坪8萬元-12萬元之間。根據永慶不動產台中中科中港店店長潘念宗的觀察,該地區近三年來的產品85%偏重新成屋、大樓,15%則是為別墅、店面,若是預售屋,價格落在19-26萬元左右,新成屋則依區域不同,每坪從13-23元萬不等。

但也因為釋出物件不夠多,房子變搶手,永慶不動產台中中科加盟店店長連慶雄就透露,當地租屋需求持續擴大,許多屋主不急著拋售,反而先出租給台積電員工,不但不會被課奢侈稅,還能收租,無論是套房或2?3房等產品,現在賣到缺貨,幾乎沒有房子可賣。永慶不動產台中中科東大加盟店經理陳敬昇也說,因為目前園區已經接近無地可蓋的窘境,新大樓的價格因為需求不斷,最新的三房總價快接近一千萬,迫使不少當地人轉往南屯、西屯,甚至是價格更低的大東海商圈移動。

中科生活圈生活機能完整,區域涵蓋台中工業區、台中榮總、澄清醫院以及東海靜宜等員工,以自住型居多,因此奢侈稅對此地區影響不大,每個月的成交量仍維持平穩;永慶不動產中科101加盟店店長洪相有表示,從今年3月後,不論是租房或購屋,台積電員工的委託案件不斷,他估計,下一波工程師進駐,約在今年8、9月,到時候又將掀起一股房市熱潮。不過洪相有也提到,除了中科週邊,另一個「明日之星」也不能被忽略,就是與中科同為未來台中房市發展雙主軸的「水湳經貿園區」。

水湳經貿園區徵收啟動,台中未來房市新亮點

總投資金額估計超過500億元的「水湳經貿園區BOT開發案」,這個BOT案將於16公頃土地上,打造3家五星級觀光飯店、1棟商辦大樓、以及可容納3000個攤位的國際會展中心及1座購物商場,是台灣最大的非製造業BOT開發案。

2007年3月,香港電訊盈科主席李澤楷在台中颳起一陣李澤楷旋風,也引起外界對水湳經貿園區規劃案的極大關注,短短一個月,周邊房市急速翻紅,預售案16日新光三越商圈惠中二街、市政北二路角地,以每坪300萬元創成交天價,深究背後原因:新光三越對面惠來路三段延伸到底,就是開發中的「水湳經貿園區」。

到了2011年,水湳經貿園區周邊已有11、12、14期等重劃區,除了14期仍在施作道路階段,尚未推案外,其中11期目前推案價已到每坪22-23萬元,去年才開始推案的12期重劃區,現已站上2字頭,預期將向每坪25萬元邁進。

在地的嘉磐建設董事長魏嘉銘指出,水湳經貿園區一直受到區域建商高度重視,過去因遲遲未見官方積極開發,建商也放慢腳步,但隨著園區正式動工,預料周邊房市也會快速增溫。而有了中科經貿園區的成功經驗,可以預料的是,無論是土地或房價,一場激烈的卡位戰即將在水湳經貿園區「提前開打」。

水湳經貿園區小檔案

◎ 園區位置:以水湳機場為核心,北至環中路,東側銜接整體開發地區單元8細部計劃區,南至河南路,西至僑光科技大學、逢甲大學等
◎ 開發面積:253.44公頃
◎ 開發內容:70公頃公園、大巨蛋、大學城、台灣塔、會展中心等設施
◎ 總開發經費:400至600億元

 

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