記者康彰榮／鄂爾多斯報導
靠著「四萬億（兆）」，企業踏破了政策批復者的大門，但如今，有多少已墜入深淵？房地產業，正是重災區。中國政府曾因持續調控政策功虧一簣而扼腕，卻未料產能過剩及企業資金鏈斷裂的惡果結成，房市會冷至冰凍了社會信心。這牽連的，已不止是老百姓，而是中國經改的穩定。如一座座浮起的冰山，中國主政者如何順利扭轉這不定時的撞擊，儼然成為當前最棘手的問題。
鄂爾多斯煤老闆當初高價買地來開發的樓盤，現在變成一棟棟的爛尾樓。圖為康巴什新區的郊外一處已停工的別墅區。（記者康彰榮／攝影）
6月中旬，正是康巴什新區一年氣候最佳的季節，漫步在內蒙古自治區鄂爾多斯市政府精心打造的烏蘭木倫景觀湖畔，非常賞心悅目，但總覺得少了些什麼？原來，是缺少了「人氣」。美國時代雜誌在2010年4月曾經報導康巴什新區是座建築豪華、卻無人居住的「鬼城」。時隔4年後，本報記者親訪康巴什，當地人氣依舊稀落；原本滿街的超跑豪車，如今也難覓其蹤。
地產商 齊聚鄂爾多斯淘金
「因煤而盛，也因煤而衰」，可以說是鄂爾多斯的最佳寫照。2003年，因為亞洲金融風暴而進入冰河期的中國煤炭行業，因為中國經濟再起活力、「電煤告急」，煤炭行業進入了「黃金十年」。鄂爾多斯正式煤儲量高達全中國的六分之一，在8.7萬平方公里的土地上，號稱7成的地表下都藏有煤礦，也成為煤價反彈的最大受益者。
鄂爾多斯市政府從2000年開始，花了5年時間，將一片荒蕪的大草原建設成美輪美奐的康巴什新區，並於2006年將黨政機關遷至此地，城市設計規模可容納百萬人，並計劃在2020年移入30萬人。這美好遠景，吸引了大批房地產商前來淘金。
2011年高峰時，全市房地產企業超過400家，當地能源企業幾乎全都投身房地產業務。房地產商們大肆圈地開發，使得康巴什新區、東勝區房屋出現嚴重的供給過剩。2011年年初，鄂爾多斯房價平均每平方公尺7,323元人民幣（下同），精華的東勝區和康巴新區，部分項目更喊到每平方公尺2萬元，折合約每坪30萬元台幣，已相當於台中、高雄的房價。
高利貸盛行 埋下隱憂
從事旅遊和精緻農業的九城宮集團總經理蘇雙權，是土生土長的鄂爾多斯人，回想近10年的暴起暴落，感觸尤其深刻，「鄂爾多斯人比溫州人更不如。溫州人有錢，是集資去投資，鄂爾多斯人卻拿去揮霍！」。
談到這些暴發戶，蘇雙權說，很多人買豪車，買新房，剩下的錢呢？存在銀行年利率還不到2％，借給民間融資公司，基本起跳利息2分（每月利息2％），放個100萬元，每個月就有2萬元收入。很多人都說，「何必去辛苦工作每月賺個幾千元，放高利貸可以不用幹活，隨時請人吃飯、唱歌都還有剩。」
曾在康巴什新區承接房屋代銷業務的台商范志凌說，除了煤老闆高價收購鄂爾多斯老百姓的土地，當地政府開發新區，也開出高額的拆遷費。原本貧窮的居民，跟著煤老闆富起來了。煤老闆成為億萬富翁，這些居民也成為身懷數百萬元現金的小財主。
當時，路上掃街的人少了，開出租車的也少了；高檔餐廳酒店，日日豪客盈門，街上保時捷、法拉利、賓利屢見不顯，雙B豪車、路虎越野車根本稱不上當地的豪華車。范志凌說，鄂爾多斯土豪們搭出租車，明明只要8元車資，但出手就是百元大鈔，而且不用找，「土豪指著百元鈔票對師傅說，我說這是10元就是10元。」然而，2012年底，煤炭嚴重產能過剩，價格直線滑落，煤炭行業儼然進入新的冰河期。
鄂爾多斯首當其衝，經濟放緩，許多後遺症接續出現：許多企業停工、外來人口減少、服務業蕭條，以及最令人擔心的民企資金鏈趨緊。而且過去煤價持續上漲，房價也跟著上漲，煤老闆和開發商的資金需求也就越大；於是，高利貸業者甲借給乙，乙又借給丙，丙再借給丁。轉了四、五手之後，利息已飆高到2、3角（每月利息20～30％）。一場溫州式的信貸危機正蠢蠢欲動。
資金斷鏈 爛尾樓充斥
湧入煤炭、房地產高的龐大資金開始蒸發，民間融資業者開始承受不住利息的壓力，資金鏈斷裂從高利貸不斷轉手的下游業者開始爆發，並向上游的土豪們擴散。鄂爾多斯出現在建的樓盤停工，康巴什和東勝鐵西至今仍隨處可見蓋一半的爛尾樓。
至於蓋好的房子呢？外來人口減少，這些房子當然賣不出去。康巴什新區常駐人口仍僅有7.2萬人。如今，鄂爾多斯的房價足足打了6折，平均每平方公尺僅剩4,612元，康巴新區部份房產項目甚至不足3,000元，更遑論許多資金鏈斷裂的炒房者，以不到2,000元賣房求現。
空屋多到10年也賣不完
土豪們當初投入融資公司的資金血本無歸，炒房買來的房子也空在那裡，脫不了手，形成了康巴什和東勝一處處被稱為「鬼城」的小區。蘇雙權說，「這些空屋，看來10年都賣不完。」范志凌說：「現在你看康巴什，掃街的也回來了，市區的出租車也多了。」
根據最新數據，5月份，全中國70大中城市，新建商品住宅和二手住宅房價較上月下跌的數量均達到35個，比上月分別增加27個和13個，這反映出大陸主要城市樓價，並未止跌。除此之外，前5個月銷售普遍疲弱，銷售金額占全年目標平均達標率僅3成。
房市重振無力，無疑成為拖累中國經濟穩定成長的指標之一。
入夜之後，康巴什新區幢幢空屋把城市刻畫得無比寂寥，范志凌說，康巴什現有房市存量若要全部脫手，「若以常住人口7萬、一戶3口計算，無論長幼平均每人將擁有3套房、每戶擁有7套房。」大陸申銀萬國證券的最新研究報告也應證了范志凌的說法。
報告估算，鄂爾多斯房市的供需比高達385.4％，意即市場供應量比需求大了近4倍。而全中國，這個數據僅為119％。
