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許多人期待房價大跌...卻打碎了眼鏡 專家:今年這3因素更難下修

#政策 #理財 #銀行 #房貸 #新青安
EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
 
文/台灣不動產物業人力資源協會理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 曾文龍
 
銀行房貸的統計數字是景氣冷熱的重要指標。去年下半年政府推出「新青安房貸」,條件特別優惠,使得上半年大力打房,景氣趨冷的房市又開始熱度起來,剛需市場成交量推升。
 
房子是拿來住的,是食衣住行的四大需求之一,剛需市場是永恆的需求,所謂成家立業就需要有房子的支撐。
去年5大銀行新承作房貸金額創新統計以來新高。示意圖/EBC地產王張琬聆攝
▼去年5大銀行新承作房貸金額創新統計以來新高。(示意圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" data-cke-saved-href="https://house.ebc.net.tw/" data-cke-saved-href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank">EBC地產王</a>張琬聆攝)
 
自住剛需支撐 新承作房價金額創新高
 
中央銀行去年10月22日公布11月5大銀行新承做房貸金額為895.62億元,創新了中央銀行統計以來的歷史新高!前年12月是644.95億元,去年1月跌落到369.54億元,4月468.14億元,8月回升為632.01億元,10月787.70億元,到了11月895.6億元,創了史上最新高!並已連4月上升!11月更比10月增加了13.7%。
另一方面也因為進入年底交屋潮,在青安房貸助攻下,使得金額呈現高額成長,這種加持效果,預估會再延續一年,後續新增房貸金額將持續上升。在新青安房貸優惠利率稀釋下,去年11月購屋貸款利率略降至2.07%。
 
台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等五大銀行在房貸放款市場占比約4成,是觀察房貸市場的最重要指標,新青安房貸去年11月金額月增65.6億元,佔了整體市場60%左右。剛需市場即是自住市場,這個才是居住的健康需求,古人說「有恆產者有恆心」。
 
新青安加溫房市 今年預估審慎樂觀
 
由於市場加溫,今年的房市在總統大選之後,一般認為比去年審慎樂觀。去年多空對決,有許多政府打房的因素,然而房價並沒有打下來,有些新建案在成本壓力下續漲房價。
新建案在成本壓力下,房價沒被政策打下來。示意圖/EBC地產王張琬聆攝
▼新建案在成本壓力下,房價沒被政策打下來。(示意圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" data-cke-saved-href="https://house.ebc.net.tw/" data-cke-saved-href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank">EBC地產王</a>張琬聆攝)
今年的房價恐怕將繼續緩漲,買賣移轉棟數預估在30萬棟以上。30萬棟是多年來房市趨溫的指標,由於通膨問題嚴重,缺工缺料問題嚴重,建材上漲,地價上漲,許多消費者也逐漸體認到房價很難有下跌的空間,許多建商反映,「成本如此高,要如何降價?!」因此看漲未來房價的購屋人比例明顯增加。
 
去年一年來包括新竹的七都房價,台南、新竹、桃園漲幅約超過10%,高雄、台中漲幅將近10%,台北、新北因為房價基期太高,但是也有約5%的漲幅,全台灣的房價已經漲了5年了,回顧2021年漲幅最大。去年許多人期待房價下跌,甚至大跌,然而房價卻仍持續上漲,打碎了許多眼鏡。
 
預售屋付款輕鬆 打房後仍重站起來
 
打房5大重拳的《平均地權條例》修正,於去年7月正式上路,嚴格限制預售屋轉售。然而現在看來,預售屋仍然重新站起來,因為預售屋自備款較低,隨著工程興建分期付款,付款輕鬆,而且購買人可建議某些房屋格局可以改變,不像中古屋難以改變,預售平均每月的交易量大約7千多件。
 
預售屋市場去年10月的揭露件數重新回到1萬件,月成長增加11%,更比前年年增68%,大幅成長,顯然預售屋經歷打房風暴之後,又重新站起來了,目前六都加上新竹七都,表現較為平淡的是台北市。台北市因為房價太高,首購的比例很低,加上《平均地權條例》,限制私法人購置住宅採許可制,當然買氣回溫的速度會低於其他六都。
 
去年全台住宅建照大約15萬戶,建商與代銷商明顯走出困境。2024年全球經濟預估可緩步復甦,升息循環已到了末升段。另外國內碳費明年開徵,恐推升綠色通膨,房價更難以下修。
 
(本文節錄自《現代地政雜誌》)
 
●以上言論不代表EBC地產王立場
 
 

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