好房網News記者林和謙／台北報導
底價逾200億元！曾列為輝達台灣總部備案的原松南營區地上權案，基地約萬坪，權利金底價創公有土地地上權設定史上第二高紀錄，預計今（115）年11月9日開標。台北市長蔣萬安提出松山機場遷移構想後，位於機場南側的松南營區也受到關注，成為觀察松機周邊開發與台北大型商業用地需求的重要指標。
松機遷移構想 300公頃重新規劃
台北市政府提出將松山機場及周邊約300公頃土地，規劃為AI產業園區、住宅與公園綠地，目標配合桃園機場第三航廈及第三跑道啟用，於2033年完成遷移。市府初步規劃100公頃產業用地、90公頃住宅與支援性公共設施、110公頃公園綠地，並期待遷建後解除航高限制，帶動周邊都市更新。
市府指出，台北至桃園機場約需36分鐘，桃園機場第三航廈與第三跑道可望承接松機運量。不過，遷建仍涉及航空、國安、軍用功能及中央地方權責，尚待評估。
城市重劃趨勢智庫分析，松機遷移的土地效益不只在基地釋出，也須同步考量航空替代能力、交通建設與周邊更新條件，才能評估整體發展可行性。
松南營區先行招標 商辦開發考驗營運
松南營區為容積率逾400％的特專二用地，以商業使用為主、不得作住宅，地上權年限70年。市場觀察認為，基地未來較可能以商辦為主要開發方向。由於規模大、權利金底價高，投資者除須具備充足資金，也須提出長期招商與營運規劃。
城市重劃趨勢智庫分析，住宅用途受限，開發效益須仰賴商辦招商與長期營運。投資者須衡量權利金、興建成本、融資條件、建築期程及企業租戶需求，並提出可行的使用計畫。
城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛表示，若松南營區順利決標，並與鄰近大型地上權案形成連結，敦北金融商圈有機會增加商辦供給與企業服務機能；但商圈發展仍須仰賴企業進駐，以及交通、服務與生活機能配合。
柯昇沛指出，松機遷移與松南營區開發進程不同：前者牽涉航空政策與城市長期規劃，仍待完整評估；後者已進入招標階段，可先觀察市場對台北大型商辦基地的承接能力。若有具體企業需求與長期營運規劃，土地條件才有機會轉化為敦北商圈的發展動能。
松南營區開標在即，市場關注焦點除了權利金，也包括投標者的資金安排、使用構想與招商能力。松機遷建尚未定案，周邊土地開發已逐步展開；柯昇沛說，兩者後續如何銜接，將影響台北產業空間、商辦市場與都市更新的發展方向。
