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房市老師說 五都溫漲 淘寶好標的

#理財 #2013年房市 #出租率 #風水 #投資客 #專家

連珠君╱台北報導

2013年來臨,民眾買屋該如何下手?財經顧問汪潔民、房市專家陳韻如以及風水大師詹惟中看法雖然略有不同,但大都認為五都房市應是持平到溫和上漲的態勢,雖然持續受到實價登錄及奢侈稅的影響,但想買屋的民眾不妨大量看屋,才能在混亂的市場中,找到合適標的。

《地產王》請來6位各界專業老師 房市專家陳韻如、財經顧問汪潔民 風水大師詹惟中、產經學者莊孟翰 部落客朱學恆、英文老師徐薇 幫大家分析2013年房市是漲還是跌。

2013年有幾個觀察變數,央行總裁彭淮南表示2013年經濟將U型反轉,也隱含房貸利率可能調升,其二為台商資金回流,將帶回400多億美元,台商故鄉多在中南部,目前台南一些工廠已經額滿,台中7期辦公大樓更是一屋難求,將帶動台中、台南、高雄住宅需求。

其三人民幣清算機制將啟動,屆時各項人民幣業務上路,有助於外資來台設點,熱錢進入台灣,台北101大樓商辦出租率是重要指標,如果台北101大樓滿租,甚至租金上調,代表外資或陸資來台,雖然短期不一定會買屋,但有租屋需求,就會帶動民眾買屋出租的市場,2007~2009年曾出現台北101大樓更換租客,租金上調,帶動雙北房市上漲。

不過雙北市僅看好蛋黃區,台北市蛋黃區為松山、信義、大安、中山、中正,新北市蛋黃區僅板橋,其餘蛋白區房價都有下跌的壓力,但如果新北市併入台北市,對於板橋來說反而不佳,少了新北市政府所在地的光環,風光也不再。

【汪潔民 雙北市蛋黃區鍍金】

汪潔民指出,近3年不會出現以往金融風暴等重大事件,五都房價將穩定上漲,非五都區則不樂觀。

觀察近幾次房市大跌,1996年李登輝喊出勞工1坪6萬元買屋不是夢、2004年SARS(Severe Acute Respiratory Syndrome,嚴重急性呼吸道症候群)、2008年金融海嘯到2011年奢侈稅,都形成房地產最佳買點,然而現今國外情勢,美國財政懸崖已漸漸舒緩、歐債最嚴重的時機也過去了,未來3年看不到還有以上重大的事件會發生,當然也不會出現房地產崩盤的狀況。

2013年整體來看,五都房價將溫和持續上揚,非五都區域房市將很辛苦。而即將成為第六都的桃園,升格對桃園幫助很大,根據以往經驗,市中心的漲幅最為驚人,其次就是重劃區,重劃區永遠都是正確的投資,重劃區因結構完整,房價特別容易上漲,高鐵桃園站特定區類似於高鐵新竹站特定區,不過桃園幅員太廣,與產業區較遠,發展還需一段時間。

汪潔民╱口述 連珠君╱採訪整理



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

汪潔民認為台北101大樓出租率,可觀察外資來台動態。

【汪潔民小檔案】

現職:玉京投資執行長、深圳吉博企管首席顧問
學歷:菲力迪克遜大學企管碩士
經歷:運昇策略投顧董事總經理
常上節目:《地球黃金線》、《夢想街57號》
對2013年房市看法:五都房價整體平均溫和向上,但雙北市蛋白區有房價下跌的壓力
資料來源:汪潔民

【詹惟中 台中高雄行情看俏】

詹惟中認為到2015年以前,房市都不錯,2013年雙北市郊區將優於市區。

2013年屬於癸四年,在紫微斗數中有2顆星有利於房地產,分別為破軍星化祿及太陰星化科,破軍星化祿代表二手屋及二手土地買賣將有賺錢獲利的大好機會,明年都市更新部分將有放鬆、突破的機會,而太陰星化科則代表房地產有貴人扶持,2013年的房地產市場還是非常看好。

不過並非全面性皆佳,市中心鬧區的住宅反而不見得好,以往相當熱門的捷運共構宅,在民眾對環保、噪音等要求提高下,增值空間不佳,反而是大台北郊區的捷運末端站,空氣好、環境佳,反而住得好,尤其建議不受到上下班壓力的自由工作者,可到郊區買有房有廳的產品。

尤其以流年來看,2013年流年走到北方,因此偏北的天母、北投、淡水等區買氣會不錯。有意要買房的民眾可特別留意,2013年遇到2年奢侈稅到期,很多好房子要出清,不妨逢低買進,還可以好好挑選好的房子、好的格局。

如果以生肖學來看,2013年為蛇年,桃園中的桃帶木,木火相生,新竹的新同樣帶木,行情看佳,但桃園會比新竹更佳,台中帶口,蛇有穴可鑽,中為土,火燃燒萬物都會產生土,火舌相生土,高雄則是雄中帶隹,隹為雞,高中帶兩口,蛇有穴可居,蛇年台中高雄房市都看佳。

最大的危機其實是在2015年,那年太陰星化忌,房地產可能會泡沫化,建議在2014年的下半年,將手中的房地產出清或減碼投資,在2015年之前,房市狀況都是不錯的。

詹惟中╱口述 連珠君╱採訪整理



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

詹惟中代言新北市新莊頭前重劃區預售案「吉泰美」。

 

【詹惟中小檔案】

現職:風水開運大師
學歷:日本琉球沖繩大學
經歷:超視命運好好玩命理老師 東森開運鑑定團紫微陽宅老師 中天娛樂台灣妙妙妙陽宅顧問
知名著作:《搶救風水大作戰》、《十年運勢大揭密》、《文殊開運占卜》
對2013年房市看法:看好大台北郊區、桃園、新竹、台中及高雄等區
資料來源:詹惟中

【陳韻如 下半年進場好時機】

網路地產王總經理陳韻如認為,房地產成為許多人資產配置首選,房價即使下跌,跌幅也不大。

在2011年3月奢侈稅議題開啟以前,買氣相當旺,甚至聽說林口有個案子,雖然設了10多個接待桌,但因為要買的人太多了,必須拉下鐵門,3月奢侈稅議題一出,買氣急凍,7~8月買氣就回來了,至今又遇過油電雙漲、證所稅、實價登錄等政策造成買氣消退,但都在短時間內買氣回升,由這幾次事件來看,這些利空因素都只是造成買氣遞延而已。

現階段買氣還未消退,買氣既然還沒退,房價就有支撐,要鬆動不易,尤其在2008年金融風暴以後,民眾對金融產品信心大減,資產配置選項有限,以黃金來說,從2004年到現在漲了快7倍,風險其實更大,相較之下,房地產風險就小了許多。

中高總價產品價格並無明顯鬆動,雖然買氣不佳,但也沒有拋售狀況,2013年狀況應該是持平,奢侈稅政策究竟是持續下去還是會落日,影響甚大,加上被鎖2年的投資客將出脫房屋,但因買氣不退,想低接的長期投資客還是會出手。

2013年上半年持平機率較高,也是重要關鍵期,如果買氣延續,2013年下半年房價就會往上攀。當然房市要上漲,必須有建案及議題帶動人潮,如新北市淡水有輕軌捷運、桃園有升格議題、捷運機場線、航空城,都比較容易吸引人潮。

高鐵桃園站特定區有許多建商準備大舉推案,該區大樓從每坪12~13萬元漲到如今每坪23~25萬元,漲了1倍,已從首購轉為換屋型產品,換屋型產品受到景氣影響甚大,導致風險增加。

台中則出現不少利多,投資條件不輸北部,不過台中房地產M型化狀況嚴重,只有7期重劃區受惠最大,高雄2012年衝出不錯買氣,近期雖降溫,但須視農曆年後是否明顯回溫,但持平或緩漲機會較大,即使下跌,空間也不大。

陳韻如╱口述 連珠君╱採訪整理



 

 

 

 

 

 

 

 

 

陳韻如認為,2013年高雄房市表現須視買氣是否能夠延續。

現職:網路地產王總經理
專長:房地產分析
學歷:政大地政系、政大EMBA
經歷:住展房屋網、《住展》雜誌總監、第19屆建築金石獎評審
知名著作:石化年報(中華徵信所)、房地產年報(中華徵信所)、兩岸三地四大都市房地產市場研究報告
對2013年房市看法:上半年持平,下半年為進場購屋時機點
資料來源:陳韻如

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